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1、北京市购房资格：北京楼市政策调整，从这个区开始试点

完善“一区一策”调控措施，支持多子女家庭和职住平衡家庭购房，4月10日，北京市住建委公布，拟在北京房山区试点推出新的楼市松绑政策。

作为全国楼市风向标，北京楼市政策为何要做出这一调整？这究竟将如何落地？对京城乃至全国楼市有多大影响？

北京房山将试点多孩家庭购房支持政策

4月10日，北京市住建委公布2023年市政府工作报告重点任务清单及其进展情况。

其中一项重点任务是：坚持房住不炒的定位，加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善“一区一策”调控措施，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。

对于其进展情况，北京市住建委指出，全龄友好购房支持政策相关部门正在会签，已有3个部门签回，还有1个部门未签回，经与人行营管部沟通，同意在正式发文前就3个试点项目窗口指导银行办理全龄友好购房信贷业务；多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照“一区一策”的方式由房山区试点，相关内容报请市委市政府同意试点推进，下一步需争取人行营管部和住建部同意。

中指研究院市场研究总监陈文静告诉中国新闻周刊，去年8月，北京已提出“研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施”，这是支持刚性和改善性住房需求的体现，符合“房住不炒”的政策导向。

易居研究院研究总监严跃进表示，多孩家庭和职住平衡家庭购房是各地积极支持和鼓励的对象，尤其是多孩家庭的购房政策，一直处于放松的过程中，北京试点此类政策，总体符合预期。

备受关注的是，多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策将如何出台？

陈文静表示，尽管本次并未提及具体举措，但参考全国其他城市以及北京以往楼市政策，预计多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策或落脚在优化“认房又认贷”标准、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、调整社保/个税年限等方面。

合硕机构首席分析师郭毅向中国新闻周刊表示，从目前的文件来看，北京房山的试点政策大概率会以信贷政策为主，比如针对二孩或者三孩家庭降低首付比例，放宽“认房又认贷”限定等。

“稳楼市政策可以从供需两方面入手”，首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池告诉中国新闻周刊，仅对购房人而言，各城市应因城施策，根据人口和人才政策，适当调整过时的限购、限贷政策；住房消费贷款的首付款、利率应进一步降低，个人房贷利率宜低于中小微企业利率等。

市场恢复节奏放缓

国家统计局数据显示，1—2月份，全国房地产开发投资13669亿元，同比下降5.7%。

赵秀池表示，从投资及销售等数据看，当前，中国房地产业仍存在一定的风险，这表现在多个方面：购房者受制于过严的限购限贷政策，需求不能释放；一些开发商融资较难，部分企业资金链断裂，投资积极性不足；市场信号失灵，不能实现良性循环等。

就北京楼市而言，中指研究院监测显示，今年1—3月，北京新建商品住宅累计成交177.4万平方米，同比增长14.2%；北京二手房累计成交达4.7万套，同比增长28.3%。

但进入4月，北京新房、二手房成交活跃度较3月中下旬均有所下滑。截至4月10日，北京市新建商品住宅日均成交2.8万平方米，较3月中下旬日均下降10.1%；二手房日均成交348套，较3月中下旬日均下降56%。

对此，陈文静表示，北京市场在前期积压需求释放后，购房者置业节奏有所放缓。

北京房山区楼市长期更是弱于大势。

2022年北京房山区商品住宅成交43.4万平方米，同比下降48.1%，降幅明显高于北京全市25.1%的降幅。2023年一季度，市场情绪略有修复，但4月以来，房山区商品住宅日均成交面积较3月中下旬日均下降了46.6%，降幅高于北京整体水平。

在这一局面下，北京房山区短期库存及出清周期都处于高位。截至2023年3月末，商品住宅可售面积为103.2万平方米，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为22.3个月。

“北京房山区新房市场去化压力较大，存在着一定的供过于求的压力”，郭毅指出，北京楼市的分化格局是非常剧烈的，主城区与远郊区的市场冷热不均，主城区、核心区基本上是供不应求，但远郊区的库存消化难度较大。

从项目来看，北京房山区多个项目销售不达预期。2月底，房山区38个在售楼盘，以自发联盟形式自愿承诺，购房者在签订正式购房合同前提出退房的，30天内退还定金，意在吸引购房者入市。

赵秀池表示，房地产业是国民经济的支柱产业、先导产业，关系到钢铁、水泥、建筑业、装修装饰等上下游几十个行业的生存，进而影响到国民经济增长，其困境可能会导致一系列连锁反应，由楼市危机引发经济社会危机。

郭毅表示，在目前市场恢复未达预期的情况下，北京房山的试点是一种破局。

精准调控有何逻辑？

作为全国楼市调控政策最严的城市，北京楼市政策此前也有所微调。

2022年8月份，北京市住建委选取了昌平平西府、顺义福环、薛大人庄3宗地块试点“全龄友好社区”项目，重点优化了购房条件。

其中包括，老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、二套房首付比例60%，非普通住房执行首付比例40%，且均可享受相应的贷款优惠利率等。

相对于严格执行的“认房又认贷”规定而言，全龄友好项目算是北京购房政策一个小小的松动。

11月8日，北京市住建委发布通知，通州区台湖、马驹桥地区一二手商品住房执行北京经开区商品住房政策有关规定。这意味着台湖、马驹桥板块“双重限购”正式取消，购房人只需要满足北京市购房资格便可购买台湖、马驹桥地区的房子。

这也被视作一次微调整。

就本次拟试点政策而言，一方面，政策松动范围限定在多子女家庭和职住平衡家庭等方面，另一方面，试点区域是在房山。

对此，严跃进表示，此次调整是政策上的一次微调，体现了对于特定人群或家庭购房需求的重视。

陈文静认为，当前北京房地产市场情绪出现回落迹象，政策微调的预期在增强，若北京“一区一策”政策正式落地，将有利于北京房地产市场保持活跃度，同时信号意义也较为明显，有望为其他热点城市提供参考借鉴，有利于全国房地产市场情绪进一步修复。

对此，郭毅表示，北京楼市调控举措是合乎逻辑的。北京楼市的基本面是非常好的，从人口等方面看，购房需求潜力是存在的，当下尽管市场存在周期性的波动，存在阶段性的市场筑底，其原因很大程度上就是北京严格执行限购、限贷等一系列措施，较大地抑制了需求。那么，针对局部的特定人群，进行尝试性的宽松，也是希望把市场稳定在一个相对健康的状态，这是一种精准调控的措施，是合理的，符合北京市场的发展现状。当然，其具体措施会根据市场实际状况而定。

此外，北京市住建委公布，全年计划筹建保障性租赁住房8万套，竣工各类保障性住房9万套。

截至今年前3个月，北京市已建设筹集保障性租赁住房21381套，完成全年任务的27%；竣工各类保障性住房25145套，完成全年任务的28%。

对此，赵秀池表示，这一进度超出预期，要化解楼市风险、稳定市场，确实需要从多方面入手，尤其是处理好商品房市场和保障房市场的关系，包括处理好租赁市场和产权房市场的关系，以及允许低效闲置的商办类、工厂等转为租赁住房，也可以探索长租公寓转为共有产权住房，此外可考虑动态调整普通商品房标准。

作者：刘德炳

2、北京市购房资格，北京购房资格审核的条件

1.1“家庭”的范围是什么？单身的范围包括什么？

家庭的范围包括已婚夫妻双方与未成年子女。单身的范围包括：未婚、离异、丧偶。

1.2资质审核时，其审核的条件和范围都包括什么？

审核时，需审核购房者家庭名下所有在京住房状况，需要将其家庭成员信息一同录入。在资质审核后，过户前，若其家庭成员发生变化，需要注销网签，重新进行资质审核，例如：购房人在孕期，且在过户前生产，若过户前给孩子上报户口，则需要重新进行资质审核。

1.3客户资质审核中，如何界定其名下房屋套数？

• 购买房屋时，其家庭名下，登记和网签的所有住房，均算作家庭名下的房产，并以家庭为单位计算其住房套数；
• 非同一家庭的2名或以上个人，以共有权的形式共有一套住房的，各自家庭计拥有一套住房；
• 已经取得房屋产权的房屋和已完成网上签约但尚未取得产权证的房屋，都计入家庭名下的住房套数。

1.4资质审核通过后，申请人婚姻状态发生变化时，如何处理？具体的注意事项有哪些？

需要重新审核购房资质，其注意事项如下：

【已婚——离异】：同时看离婚协议或法院判决书中对未成年子女的归属的约定，如果未成年子女归购房人家庭，那么资质审核时需要将未成年子女计入购房家庭当中进行审核；

【单身——已婚】：需要审核夫妻双方的所有住房状况，若婚后有未成年子女，需要将该子女计入购房家庭当中进行审核；

【已婚——丧偶】：申请人户口本中的婚姻状态应更改为丧偶。

1.5进行资质审核时，关于申请人的户口本与身份证地址，有什么要求？

【农/非农居民户口】：户口本地址与身份证地址，同省同市即可；

【北京单位集体户口】：户口本地址与身份证地址都必须为北京户籍，且地址一致；

【其他情形】：人户分离，应按户口所在地地址进行资质审核，申请人重新办理身份证；户籍所在地信息以户口本为准（以户口本首页上的“户口专用”章为准）。

1.6资质审核的流程及时效为多久？

【流程】：提交申请-网签专员制作下发申请表-经纪人将表单与客户确认签字-将表单回传至系统-建委系统审核。

2018年4月1日起，资质审核信息进入建委系统后，涉及相关当事人名下房屋由交易权属系统发证的，申请资格审查时，办理时限减少至1个工作日。

1.7申请通过后有效期为多长时间？

审核通过后，有效期为30个自然日。

注：在此30个自然日内，仅有1次网签机会，若注销网签或超过有效期，则需要重新办理资质审核。

1.8房产继承、房产赠与及夫妻更名是否需要购房资质？

【房产继承】：不需要购房资质；

【房产赠与】：受赠人需要购房资质；若受赠人为所赠房产的共有人，则在接受部分产权时，不需要做资质审核；

【夫妻更名】：接收人非境外人士，不需要购房资质，可直接办理夫妻更名；接收人为境外人士，需要确认其有购房资质后方可办理夫妻更名（境外人士包括：外籍人士、港澳台同胞以及华侨）。

1.9房屋等价置换是否需要资质审核？需要提供什么备件？

不需要做资质审核；提供土地房屋产权等价置换承诺书、置换协议。

2.1京籍家庭的定义

居民家庭成员中至少有一个具有北京市户籍的，即视为京籍户籍家庭。

2.2视为京籍户籍家庭的，包括哪几类情况？

1. 持有有效《北京市工作居住证》的家庭，可视为京籍户籍家庭；
2. 本人为在京集体户口(学校)，其集体户口本首页盖有本市公安局章，且本人页职业一栏显示“博士后”的人员或本人为外地户口，其博士后关系在北京博士后工作站，且可以提供北京居住证的人员，可视为京籍户籍家庭；
3. 驻京部队现役军官和现役武警家庭（志愿兵和士官，不属于军官，即：不符合本条所描述的购房资格）；
4. 北京市单位集体户口；注：非本市户籍人口因就学迁入学校集体户口的，不能视为京籍户籍家庭；
5. 京籍户籍未成年子女，其父母/监护人婚姻状况为离异或丧偶的外埠居民，可按京籍单身家庭购房。

2.3京籍户籍家庭的限购政策

• 北京已婚家庭只能拥有两套住房，北京单身家庭只能拥有一套住房；
• 达到或超过上述住房套数的家庭，暂停在本市购买住房；
• 在京家庭名下拥有一套经济适用房或两限房，暂停在本市购买住房。

2.4外埠家庭在京购房限购政策

外埠家庭在京限购1套住房，若家庭名下在京已有住房，则无法再次申请购买本市住房

买受人需要满足以下条件：

【社会保险】：近期连续60个月（含）以上在本市缴纳社会保险，且同时持有本市有效居住证明（卡/证），可申请购买1套住房，二者条件必须同时满足。说明：因工作调转产生的断缴不超过3个月，认可补缴，除此之外，不认可补缴的断缴部分；

【个人所得税】：近期连续60个月（含）以上在本市缴纳个人所得税（最长断缴不超过3个月），且同时持有本市有效居住证明（卡/证），可申请购买1套住房，二者条件必须同时满足；

注：连续60个月（含）以上在本市缴纳个人所得税是指按“工资、薪金所得”缴税的纳税人，从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税；按“个体工商户生产、经营所得”缴税的纳税人，根据其适用的计税期间，从申请月的上一个月（或上一季度）开始往前推算60个月（或20个季度）在本市连续缴纳个人所得税。

2.5港、澳、台、华侨、外籍人士的限购政策

港、澳、台、华侨、外籍人士购房，在北京只能购买一套用于自住的住房；

资格审核通过后办理过户业务时需提供”涉外审批单”、有效的身份证明及译本公证。

2.6公司、单位或集体，购房的限购政策

1. 中国大陆公司在京购房不受限制（港资或者无营业执照类的政府企业除外）；
2. 境外机构在京设立分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）可在本市购买办公所需的非住宅房屋；
3. 个体工商户连续5年（含）以上在本市缴纳个体工商户税，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)，只能出经营者（或家庭成员）产权证；
4. 单位、公司或集体购买住宅类房屋，三年内不可上市交易（以网签日期或产权证日期为准）。

2.7通州区的限购政策是什么？

北京市住建委与通州区政府联合发布限购政策：

【京籍家庭】：名下无任何房产，可在通州区购买1套商品住房；若其家庭名下已有一套本市住房，则需满足在通州落户3年（含）以上，或者在通州区连续3年（含）缴纳社会保险或者个人所得税，方可在通州区再次购买1套商品住房。

【外埠家庭】：需要满足在本市购买商品住房条件的基础上，并近3年在通州区连续缴纳社会保险或者个人所得税，方可在通州区购买1套商品住房。

2.8商办类用房买卖条件？

在2017年3月26日之前已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人。

在2017年3月26日之后新建商办类项目，个人不允许购买。

购买商办类用房时，需要全款购买。买受人需要满足以下条件：

1. 买受人个人名下，在京无任何房产登记（住宅、非住宅）以及商业类房产记录；
2. 在申请购买之日起，在京已连续60个月（含）以上缴纳社会保险或者连续60个月缴纳个人所得税。

2.9住宅和非住宅的限购套数关系：

1. 购买住宅类房屋：家庭名下已经拥有的非住宅类房屋，不影响买房资质审核时的套数计算；
2. 购买非住宅类房屋：个人名下已经拥有的住宅、非住宅、平房，均应计入买房资质审核时的套数计算。

3.1申请人不同身份时，资质审核相关备件的要求是什么？

户籍所在地信息以户口本为准（以户口本首页上的“户口专用”章为准）。

3.2北京市在校学生集体户口申请购房资质审核时应提供哪些备件？

1. 学生配偶为京籍户口，则可按照京籍家庭审核；
2. 除上述情况外，如在京能提供连续60个月（含）以上社保或连续60个月（含）以上纳税的，可按外埠家庭审核资质；
3. 审核通过后，过户时正常提供学生户口、有效期内的身份证及学生证。

3.3公司、单位或集体，申请购房资质审核时应提供哪些备件？

公司、单位或集体购房时，不需要做资质审核。

4.1关于京籍家庭购房资质的注意事项

【情况一】：

北京户籍家庭名下已有“经济适用房”再次购买住房时，若为2008年4月11日之后购买，则客户无购房资质；

如核实后名下确有“经济适用房”，可在经济适用房满5年后，选择“经济适用房转商品房”，计名下已拥有一套住房；

如果是2008年4月11日（含）之前购买的，则直接计名下已拥有一套住房；

【情况二】：

北京户籍家庭已承租廉租房或是领取补贴的，提交购房资质“可初审通过”但必须签约前到原申请户口所在区县住房保障管理部门进行资质复核；

【情况三】：

购房家庭房屋产权不能单独登记在没有购房资质的人员名下，只能登记在有购房资质的人员名下，或做共有权。

签约时特别注意“京籍家庭”名下住房状况，避免造成纠纷。

注：本条所提及经济适用房为一类经济适用房，全文未做特殊说明时，均为一类经济适用房。

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