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1、武汉豪宅对比：我最近看的三个武汉豪宅

前两天，武昌内环滨江的一豪宅项目亮相。

看过园林与规划，没有找到“哇塞”的惊喜感。或许它将惊喜慢慢释放。

项目负责人说，这个项目是超过武汉壹号院的项目。

如今，我只看一类项目：

单套总价过千万，或者在内环核心。

大概是武汉万分之一的人买得起的盘。

从业15年来，看过太多刚需盘、改善盘，已麻木。相似的户型设计、配置，大同小异的规划，写过15年，对我这种中年人，已无感。千万级豪宅，稍微提神。

五一前，看过汉口二环另一个豪宅项目。

最小面积260，起价预估1200万。小桥流水从家门口过，小区里有大泳池，室内的装修用材用料很扎实，适合年龄大一点的old money。不过，还是没有“哇塞”感。

差的，看不上；贵的，买起来有压力。这是很多豪宅买家的困境。即时在武汉豪宅区——二七滨江，贵的1300万以上，东西是好，就是贵；便宜的，看不到江，房子“哇塞”不起来。

01

很多大牛级开发商，每到武汉，都说自己要做顶级项目。

他们吹过的牛，几乎没有兑现过。

他们被武汉的市场所打败，怪武汉限价，怪武汉人没钱，怪武汉人不懂货。

五一后，汉口航空路的汉口饭店项目首次亮相。

这个项目从未说自己是豪宅。

但它所处的地段与历史沉淀，决定了它还是豪宅。住宅很少，面积也不吓人。项目操盘手是一位靠谱的人，他出品的东西，也靠谱。

它的上市时间在明年下半年，可能恰好赶上市场的风口。

目前，在汉口内环、二环，几个新项目定价4万以内，已被排除在豪宅之外，“又糟蹋了一块好地”。

这些新项目操盘手从市场角度回笼资金，无可厚非。不过，超低价的项目，怎么给城市留下记忆？这些项目均不在我踩盘清单里。

我统计武汉豪宅，有两个硬性指标：

一是价格必须过4万元，而且是项目均价。这类项目在武汉20个。其中14个在汉口。7个5万＋的项目，全部在汉口。有钱人还是喜欢汉口。

二是单套总价超过1000万元。在关注新房的同时，也会关注二手豪宅在市场上的真实表现。以武汉天地、绿城黄浦湾为例，二手价格6.7—7万元。

1-4月份，武汉豪宅累计网签232套。网签前三分别是，中信泰富滨江城、华润瑞府与万达御湖汉印。

预计今年武汉豪宅网签量232套*3（不排除下半年网签暴增），与2020年的1342套、2021年2901套相比，有钱大户人家也无余粮。

02

什么是豪宅的“哇塞”感？

这是一种很情不自禁的体验。

看到一些超前的产品细节，看到一些用心的雕琢，不自觉地发出“哇塞”。

这种感觉，曾经出现在上海的翠湖天地。

项目主理人Allen对项目如数家珍，很多定制、唯一的小细节。

第一次在主卧套房里，看到专门为零食、美酒存放的空间。

主理人当时的解释，依旧记忆犹新，“再有钱的人，也是人。他们也有吃、喝的需求。”

截至目前，我在武汉豪宅样板间里，没有一个主卧里看到这样的配置。

Allen说，生活方式之间的差别不是物质，而是一颗如何对待生活的心。

他是我见过衣着最时髦的操盘手，至今无人超越。至今，我还时常看项目公众号，其中的生活，令人向往。

曾经出现在武汉天地某一期的样板间里。一把从国外进口的椅子，一整面墙的手办。几年前，天地的厨房里整套进口电器、进口橱柜。几年后，武汉的豪宅，还拿这些标配的进口物件吹牛。

这种“哇塞”，出现在绿城黄浦湾的室内保险库。既是超大保险柜，又是安全屋。

或者在宸嘉100某一个样板间的L客厅里，一眼看多桥。或在联投中心一个很侘寂风的样板间，很有想直接住下来。灯光、椅子，都让人放松。

除此之外，“哇塞”的感觉好像都在外地。

在杭州滨江一豪宅里，一户大平层人家的室内泳池；在深圳的摩天高楼上，大平层级公寓里，每平米20多万，俯瞰一座城。

03

豪宅是用来住的。此时的武汉，豪宅不是价格逻辑，而是产品逻辑。

价格贵、产品一般般，结果是市场口碑一般般。产品有“哇塞”感，价格再贵，也有懂它的人。好的豪宅，不再是漂亮的外立面，而是一整套豪宅生活体系。

这就像绿城湖畔雲庐，豪宅买家看着叠墅模型下单。这是对绿城产品体系的高度信任。

前不久，有外来开发商问我，在武汉，如何做品牌？

我的答案是，先做一个好的产品。

建议他们去看看宸嘉100、看看香港置地在武汉的项目。

设计师与操盘手的每一个用心，业主是能感知到的。就像我们自媒体写稿子，用没用心，从文字里能读出来。

不研究武汉富豪的消费习惯，不设计一流的豪宅产品，还想赚钱的时代一去不返。武汉或者说湖北的富豪们，是很挑剔的一群人。再靠忽悠卖豪宅，终将被市场淘汰。

最近几个月，武汉也出现豪宅打折促销、精装改毛坯。产品本身不行，再怎么折腾也无济于事。短时间获得一些业绩，长远看失去更多富人市场。

在武汉做豪宅，是很难。以楼面地价3万为例，房价定价5万。

从成本核算的角度，隐形地价、资金成本、管理与营销费用、税赋等保守核算，每卖1平米，开发商亏500元。一些豪宅能卖4万＋，多是当时拿地成本较低、央企资金成本较低。

但不能因为难，而不出好产品。

［后记］

在武汉，核心地段、优质资源的项目，越来越少。平庸的项目越来越多，出彩的越来越少。

可以预判的是，武汉豪宅很快进入二手存量市场，定价权从开发商转移到卖家，也是武汉豪宅真正起步的时候。二手豪宅时代的到来，武汉的高级公寓市场也跟着起步。

同时，今年年底前，最贵一批豪宅项目均价将破6万，武汉头部豪宅进入“6万时代”。

身边一个朋友手握两千万，就等今年最新一期的武汉天地。

我问他，为什么非要买天地？

“我的朋友，都住天地。”这与买豪车、奢侈品的逻辑一样，攀比是人类的本性。

任性的富人们，买房有时候理由很简单。但天地的圈层感，不是一天形成的。如果没有老业主的豪宅，只能靠产品。

武汉有钱人的圈子很小，今后将更小。看一两次，就能爽快掏1000-2000万买房的人，将是武汉塔尖豪宅争抢的“金主”。

文｜杨光华（地产写字人）

2、武汉豪宅对比，为什么武汉的顶级豪宅区在汉口

回答：你好，解放大道自住挺好的，成熟、舒适。 投资就当然很难成为涨的最快的板块，甚至也不排除略跑输大盘的可能性。

顶级豪宅会占据：地段、圈层、稀缺性、品质、资源；

由于该板块开发周期略早，在品质和教育资源上不占优势，加上周边城市界面差，拆改周期长，一个体量小的改善盘也无法独善其身。 顶豪的变迁一定是随着产业崛起、经济变迁，从目前产业、经济情况来看，板块未来增量有限。

对于武汉圳的豪宅总结：

1.武汉的豪宅发展史不长，真正的豪宅相对稀缺；

2.西北湖 沙湖 二七，富豪的口味在不断变化 ；

3.武汉不缺塔尖人群，豪宅跟刚需盘是2个完全不同的市场，选筹逻辑差异巨大。即使在武汉没有利好规划的时候，豪宅也能走出独立行情。

4.从湖景豪宅到江景豪宅，再到学区 江景 商圈一体的豪宅， 一步步回归到生活与享受结合。

学区依然是豪宅的重要支撑点。 而解放大道暂时不具备上面这些先天条件。

提问：房姐你好，我在武汉恒大童世界买了一套房子，帮我看看后期发展，然后手里还有20万想在葛店开发区买一套怎么样？

回答：你好，感谢付费！ 童世界以前分析过很多次: 在距离主城三五十公里开外的湖边或者山脚下，圈起一块地建造一条和古文化概念沾边的街区，再做一个温泉或者游乐场，一个特色的小镇就诞生了。 很多人会被眼前的美景陶醉，梦想就要在这里过上周末度假或者退休养老的生活，战战兢兢的走进了售楼部，一问价格首付才十几二十万，于是脑子一热就交了定金，买这种房子不仅仅是伪需求，更是一种伪投资。 从需求上讲，相比泡温泉，老人更需要的是健全的医疗设施，相比游乐场儿童更需要的是优质的教育场馆，孟母三迁为的就是有一个好的教育环境。 从投资上讲这种资产一是没有升值潜力，二是没有变现能力。 能推动房子升值的是学校地铁，商业医疗，绝对不是什么温泉SPA，更不是什么过山车和海盗船。 葛店不买 现在葛店已经很贵了，溢价太多，环武汉资产不比环一线资产，价格差不大，人口 产业和经济支撑力都不强的。 买葛店只有一种可能，你需要自住。

提问：新人首问：偶像房姐晚上好，我在南京市，月薪1W左右、公积金1K、，想考虑江北核心区，SFSD、刚需自住、子弹只有30W、江北核心区首付都在100W左右，首付还有70W的差额，考虑过个人信用贷，父母老家房子（淮安）二押，在新的征信体系下，如何操作信用贷、也研究您写的《信用卡系列》文章， 1请问您有什么可行的渠道，填上首付的空缺？出了信用贷还有其他什么方式融资。信用贷之后担心还款压力比较大，月供 信用贷还款=1.5W左右。后期还款用（多张信用卡操作可行吗） 2第二种思路、够买笋盘居住嘛？（个人倾向新房）结婚养娃，想听您的意见？ 希望被翻牌、翻牌、翻牌。这么晚打扰您了

回答：你好，不建议新手走钢丝，除非月供能力非常好，足够应对风险。 子弹30，可以先入手其他低价潜力城市的楼盘，翻倍之后再置换南京。 沈阳 重庆 武汉 成都 都有不错的产品。

提问：智慧的房姐, 1.鄂州黄金水岸有一套全款房,现在如果不卖,是不是以后接盘侠都没了?抵押出来融资还是直接卖了更好？（可以不住） 2.现在在鄂州工作,想等孩子(现1岁)以后去武汉上小学,现在在武汉买房会太早吗? 如果应该现在买,首付60万的您觉得像我这样五年后才住进去的,应该如何挑选楼盘呢？ 3. 统建天成美景最底层简装1.9万（所有费用算进去）值得买吗？我老公交了订金，哭晕。 盼复，感谢，辛苦啦！

回答：你好，鄂州如果只有一套房，建议保留自住 做抵押融资。 如果有多套房，建议直接出手置换到武汉。 天成美景已经订了就拿下吧，区位选在光谷 就赢了一般，1.9也不算贵，长持也没问题的。

提问：房姐好！北漂一族，二孩，已落户天津准备在和平区置办一个房产上学，（不考虑海河教育园）手里有在京购房资格不知道要不要在京置业，因为在天津大约要待12年。有点取舍不定，麻烦知道一下。

回答：子弹充足建议入手北京。 天津跟北京对比，弱势很明显，不是一个特别好的选择。 城市从行政区上是直辖市，实力上是一个衰弱中的强省会，价格上和深圳这种标准一线城市相差无几，但深圳仍然在快速发展中。 新手投资的话，天津很难裂变，开局发育不全后面就难打。 中国经济颓势导致大家都不好过，北方经济颓势比南方更严重，北方唯一大型经济体：北京，当前造血速度周边不允许其他抽血机存在 ，天津本身的人口产业衰退。 天津目前来看仅剩下高考优势支撑，在整体不太好的情况下，唯独津南和北辰板块的低价潜力区算是相对好点的投资板块。

提问：续费首问报道。 上半年调控政策频出。房姐怎样看郑州楼市。何时能回暖。16年底高位站岗至今，倍感凉凉。我想出手回笼资金。听房姐指点迷津。

回答：你好，买房只有好时机和非常好的时机两种。郑州现在属于好时机。武汉现在属于非常好的时机。 观察2020上半年全郑州住宅用地成交数据，可以看出，荥阳、新郑、新密、登封都是大坑，填不满，港区和高新区将长期横盘，供应速度超过了人口速度，金水区是短期涨不动，还有窗口期，需要赶紧入，二七、管南略有好转可跳出泥潭，东区和金水类似，短期供应大，长期没供应，只是东区不要买太远的郊区即可，金水无郊区，均可放心入。 长线看涨，现在还没有看到启动前奏，如果选筹没有问题，建议继续持有。 河南省人口1亿，郑州作为省会，虽然综合实力不如武汉，但未来也不会差。

提问：房姐，非常时期祝一切安好！想问一个关于房子以外的问题。我老公在体制内上班，从事职业与专业无关，工作较清闲。另外兼了一份与专业相关的工作，从事了一段时间，较稳定。目前，两份工作无法兼容，需要取舍。关键卡在50岁的节点上，很是迷茫。体制内工作虽然稳妥安逸，但我老公不喜欢。兼职虽然目前看还行，但不保证以后稳定。特别是老公父母从农村出来的，肯定完全不能接受。这个对我心理压力比较大。虽然我对老公准备辞职去干专业持有宽容的想法，认为人总是要干点自己喜欢的事，多接触有思想有头脑的人。但卡在50岁的节点，目前又发生了这么多事，摩擦、**，都会对相关行业产生影响，我该如何说服他进行取舍了。

回答：甘蔗没有两头甜，跨出舒适区，寻求财富。先问问你想要得到什么？你愿意为此付出什么？ 不管是体制内还外，每一个人都应该合理合法地、光明正大去追求金钱，追求美好的生活。我是觉得，只要有能力和知识，就应该给你带来财富和体面的生活。 回过头来想一想，维持现状也是一种选择，但是从你的字里行间中，我看得出你还是比较希望他拼一把。但是这不可能是无损的，所有的好处不可能让你一个人占了。 50岁已经是知天命的年纪，这个时候能找到一个有激情的副业是很难得的，人这辈子总还是要给自己一个拼搏的机会。 **结束之后如果还能维持稳定的营收，可以考虑出来做大做强。 父母是穷人思维，实在反对就别告知好了。

提问：房姐您好！坐标武汉，10月份孩子满18周岁就有房票了，手上200 ，看到了大华锦绣时代，其中133和151的房型比较满意，一层一梯，地理位置也比较成熟，就是担心以后会像有些小区办公的会很多，严重影响居住环境，不置可否入手？

回答：自住可以入。 青山目前价格也不低了，产业转型比较慢，青山片区未来潜力一般，辐射范围有限，很难吸引其他片区的人，一般都是板块内部改善置换。

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