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1、自持长租公寓品牌：“二房东”盈利难，长租公寓换了种活法

撰文 / 张文静

编辑 / 田晏林

随着3支保障性租赁住房REITs成功上市，长租公寓行业借着保租房的“东风”再次起势。近期，不止是央国企，像龙湖冠寓、旭辉瓴寓、魔方公寓等民企背景的长租公寓品牌，也在抢着将旗下运营的房源申请纳入保障性租赁住房体系，整个行业的经营模式正在被重新解构。

一个多月前，在投资机构工作的刘伟找到了他在地产资管机构工作的朋友诉苦。“今年已经过去三个季度了，我一单都没投出去。”

投资人找不到标的，相当于猎手丢失了方向，刘伟陷入迷茫期。曾经他热衷投资的商办资产，现在退出变现困难了，与此同时，这两年备受资本青睐的物流地产，资产价格被越拉越高，刘伟遗憾自己错过了最佳投资时机。

朋友建议他看看长租公寓，确切地说，是长租公寓其中一个赛道——保障性租赁住房。

2020年，我国首次提出“保障性租赁住房”（简称“保租房”）概念，目的很纯粹：合理释放购房需求，缓解房价上涨压力，促进房地产市场平稳健康发展。

年初，住房和城乡建设部在国新办发布会上介绍，在人口流入较多的40个重点城市，2021年筹集了保障性租赁住房94.2万套，2022年全国还将新筹集240万套。

据了解，今年中央财政还拿出708亿元，作为城镇保障性安居工程的补助资金。在政策支持下，不少城市的存量住房申请纳入保租房，长租公寓就是其中之一。

但刘伟看重的不只是这些保租房缓解了“无房”青年的苦恼，而是他的投资焦虑就要被治愈了。

11月1日，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(简称“华润有巢REIT”)正式获批，成为国内首单市场化机构运营的保障性租赁住房REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）。

这意味着，该基金持有人可以通过证券交易顺利退出变现。对刘伟来说，没有什么比这个退出机制更诱人的了。

两个月前，他就关注到首批发售的3支保租房REITs——红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT，遭机构投资者“疯抢”。

8月31日上市交易首日，这3支公募REITs全部触及30%的涨停限制，截至11月2日，相较于发行价，分别上涨30.48%、29.72%、23.69%。

刘伟嗅到了机会。朋友也告诉他，从单项投资收益来看，一些项目年化复利回报能做到12%，投资吸引力非常大。

据悉，华润有巢REIT背后的华润置地，是首家涉水租赁住房REITs市场的房地产企业。但盯上这个投资新风口的，不止有央企。近期，龙湖冠寓、旭辉瓴寓、魔方公寓等民企背景的长租公寓品牌，也在抢着将旗下运营的房源申请“纳保”。

多位受访的业内人士告诉《财经天下》周刊，目前“纳保”是长租公寓企业申报REITs的“入场券”。

五年前，长租公寓还是资本“宠儿”，享受着镁光灯围绕，但资本退潮后，一批长租公寓企业陷入“资金链断裂”“跑路”等负面消息，整个行业像做了一场噩梦。生存下来的长租公寓商，至今仍在探索盈利模式。

如今，借着保租房的“东风”，资本再次把目光聚焦到长租公寓身上。但这能化解整个行业的盈利难题吗？随着保租房REITs的获批，外界正等着长租公寓讲出新故事。

（图源/视觉中国）

长租公寓掀起“纳保”热","content"

所谓“纳保”，是将开发商及居民持有的存量和市场化房源转化为保障性租赁住房。这是当前房地产行业讨论声量最高的词，也是各家企业趋之若鹜的策略。

数据显示，“十四五”期间，全国计划筹集建设保租房870万套间，今年40个重点城市计划筹集建设保租房190万套间。

这不是一个小数目。为实现筹集目标，今年上半年以来，多地颁发细则，鼓励在满足安全要求的前提下，盘活存量住房、闲置的公租房、拆迁安置房等房源用作保租房。

一位长租公寓行业人士称，想要“纳保”，企业需先自主评估，再主动提出申请，后经政府层层审批，才能拿到纳保认定书，过程十分严格。

据ICCRA住房租赁产业研究院统计，截至今年二季度，全国已开业的长租公寓中，约有6.9%的房源完成纳保，规模合计为62019套（间）。

包括安居瑾家、颐和·贝客公寓、大悦乐邑、GET HOME凯得家、宁巢公寓、建方长租、万科泊寓、保利公寓、安歆集团、华润有巢、招商伊敦、绿地香港菁舍、旭辉瓴寓在内的13家住房租赁企业的纳保房源，占其全部房源的比重超过10%。

万科方面告诉《财经天下》周刊，将紧跟国家相关政策，在该领域寻求机会。截至2022年7月31日，万科泊寓在北京、深圳、厦门、天津、佛山、长沙、武汉、成都等8个城市正式纳保50个项目、超4万间房源，另有5万多间房源在申请纳保途中。

魔方公寓也在内部多次讨论后，提出了“应纳尽纳”原则。据魔方生活服务集团首席战略官胡鼎介绍，魔方公寓已经有两个项目完成纳保，此外还有12个项目在参保过程中。“只要符合条件，适合纳保的，都会尽可能纳入保租房体系中去。”

而龙湖冠寓，在长沙、武汉、合肥、天津、青岛等多个城市落地了保租房项目。旭辉瓴寓旗下的柚米寓上海九亭中心店，在今年6月成功“纳保”，9月柚米寓上海南翔地铁站店也领到了纳保函。

不过，“纳保”并不是长租公寓想纳就能纳的，对项目的土地性质、公寓品质及安全性等方面都有严格的要求。

在申请纳保过程中，胡鼎发现，纳保更像是为新建类保租房量身定制的政策，很多地方都优先新建的保租房项目，像魔方有些旧改类项目就未能满足纳保条件。

而且与万科泊寓、龙湖冠寓这些主要做自持的长租公寓不同，魔方公寓属于长租公寓运营商，俗称“二房东”。他们纳保需要获得产权人的同意，如果产权人不配合，办理过程会麻烦很多。不过，胡鼎称，目前在大部分城市，分散式公寓不在纳保范畴。

超800万套间的保租房给长租公寓企业创造了巨大想象空间，除了“应纳尽纳”的项目，一些长租公寓品牌，如万科泊寓、魔方公寓，也开始与建设、开发保租房项目的国企合作，为他们提供管理、开发咨询，及运营管理服务。

研究房地产行业数十年，景晖智库首席经济学家胡景晖建议，只要条件允许，长租公寓运营方尤其是民企，都应把握机会，积极参与，力争拿到保租房的“船票”，借政策东风，实现企业盈利可持续。

（图源/视觉中国）

租金受限，“纳保”到底图个啥？","content"

纳保，不仅意味着企业的项目获得了政府支持，同时也将接受政府部门更高的监管要求。其中，最直接的表现就是租金价格。“纳保”后，政府会对租金及每年上涨幅度作出限制。

据上述行业人士介绍，保租房租赁价格应当在同地段、同品质市场租赁住房租金的9折以下，年租金涨幅不高于5%。

外界疑惑，长租公寓本就是微利行业，限价或将进一步压缩利润，企业为何要争先恐后地走入这“约束”之地？应纳尽纳的决定背后，长租公寓企业究竟图什么？

胡鼎直言，现在政府对保租房的态度很明确，各地“十四五”规划都把保租房提到重要地位，每个城市也都有明确的筹集建设任务。在这个大背景下，长租公寓企业积极拥抱政策是应有之义。

各地为鼓励纳保，向企业抛出的“橄榄枝”本身也拥有足够强的吸引力。

税收上，2021年10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%税率征收房产税。此外，适用民水民电民气价格，财政方面还有建造、运营不同阶段的财政奖补等。

不过，长租公寓企业更看重“纳保”后，银行提供的融资和政府的信用背书。

胡鼎表示，自监管层收紧房地产行业融资后，涉房项目也在银行端感受到压力。国有银行和商业银行都将租赁性住房排除出房地产领域，也就是说，一旦项目被纳保，大概率会被列进银行白名单，从而获得资金支持。

这给经历了行业洗牌的长租公寓带来了极大的安全感。而且纳保，意味着房源获得了政府认可，有了这份信用背书，能给企业带来更多展示机会。

魔方两个项目由于才刚刚完成纳保，还没有大规模对外宣传，胡鼎说，纳保后政府或许会有一些统一的城市级别的客源信息接入，“类似公租房、廉租房的租客体系，可以提升出租率。”

这个期待并非空想。在北京，已经有多个保租房项目正在享受租客的资源优势。

一家房企旗下的长租公寓品牌工作人员称，该公司的保租房项目与区域政府和企业均有深度合作。通过企业合作入住的租客也发现，租金优惠力度更大，便宜了好几百，性价比颇高，愿意向身边的朋友推荐。

在胡鼎看来，租客是长租公寓最具价值的经营核心。以前他们想要获客，需要付出一定的营销成本，但纳保后，一旦有政府提供的客源信息接入，成本将大幅降低。

一方面是政策优惠带来的成本缩减，另一方面是租金限价和涨幅管控带来的收入减少，如何平衡两者，需要长租公寓在决定纳保前好好算笔账。

胡景晖认为，只要租金折扣比例不是很大，以“限价”换取政策扶持和优惠支持还是划算的。他建议运营商对每个项目的纳保做财务测算，只要不亏钱，赶紧“上车”。

但这笔帐容易算清楚吗？多位受访的长租公寓人士告诉《财经天下》周刊，保租房的性质决定项目无法追求过高的利润目标，虽然租金回报率相对有限，但并不亏钱。

胡鼎说，各地在纳保项目租金管制上的尺度把握得很好，并非“一刀切”，而且在审查纳保项目时，监管部门会对租金进行公允评估，与周围民宅或小区做价格对比。评估完成后，只要租金合理、折扣和涨幅符合要求，即可保持原价。

据行业人士透露，虽然监管部门对纳保项目的抽查力度很大，对租金、公寓品质、安全、运营标准都有颇多要求，但这不会让长租公寓品牌方失去增长活力，而是规范行业发展，同时拒斥了为快速获取收益，压榨消费者的不良竞争者。

“一个成熟区域，5%的租金涨幅限制是合理的。很多项目，年增长5%已经很高了。”胡鼎也觉得，与其说是政府对纳保项目租金进行管制，倒不如说是让整个行业回归到正常增长水平。

看来企业要想把帐算清楚，打铁还需自身硬。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长赵鑫明认为，长租公寓除了要扩大规模、科技赋能来降低成本，还需通过多元化经营不同类型的租赁住房，组合式发展，来弥补保障房微利甚至平利的问题。

（图源/视觉中国）

资本抢占新“风口”","content"

与看重政府背书和品牌效应的魔方公寓不同，对于一些持有重资产的长租公寓企业而言，纳保最大的吸引力在于REITs。

今年5月19日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出将保障性租赁住房纳入试点范围。

一周后，证监会和国家发改委联合印发《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，支持条件成熟的地区推出保租房REITs项目，正式启动相关试点工作。

REITs是一种证券产品，通过募集众多投资者资金，投资于不动产，并将运营产生的大部分收益分配给投资者。保租房REITs，即以保租房为基础资产，以产生稳定的租金收益为支撑发行的公募REITs。

保租房REITs产品的落地，意味着在整个住房租赁行业里，“投-融-建-管-退”全链条被打通，持有者可以通过金融途径顺利退出变现。

随着保租房被纳入公募REITs可发行范围，长租公寓在经历几年的沉寂后，再次受到资本的关注。今年8月，首批3支保障性租赁住房REITs发售，开售当日就被抢光。

中信证券也建议投资者关注保租房REITs，认为保租房建设和扩容正迎来高峰期，开发企业不仅可能介入地方保租房建设，更有机会推动存量长租公寓“纳保”，并表示看好高信用、具备长租发展经验的地产平台。

最近，有不少投资机构人士找到高和资本地产科技基金合伙人李慧忠，咨询投资长租公寓行业是否可行。

李慧忠发现，与前些年关注魔方、蛋壳等“二房东”模式运营商不同，最近投资机构关注的都是能发挥REITs效应的重资产模式项目。

例如险资。平安的险资投资现在就聚焦在了集中式租赁性住房资产上，迄今已在北京、上海、广州、南京、武汉等城市布局租赁房源超1万间，并计划在未来5年内投资租赁房源超10万间。

相关业务负责人透露，平安战略性投资了深圳安居公募REITs，后续还将与多家租赁住房领域合作方一起投资租赁住房。

《财经天下》周刊注意到，在已发行的3支保租房REITs的战略投资者中，均有险资身影。

工银安盛人寿保险有限公司、国寿投资保险资产管理有限公司为中金厦门安居REIT的前十大持有人；中国人寿、中国平安人寿在红土创新深圳人才安居REITs的前十大战略投资者之列；此外，中国人寿还大量持有华夏北京保障房中心REIT的战略配售份额。

“二房东”将被淘汰？","content"

目前市场上，长租公寓经营模式主要有三种：轻资产、中资产和重资产。其中，“轻资产”托管模式是指企业通过与房东签订租赁合同，获得房屋的经营权和使用权，通过委托管理进行输出，靠收取管理费和增值费等盈利。

“中资产”包租模式是企业先从原房东手里租下整套房子，装修后再整体或分散转租，从中赚取租金差，俗称“二房东”。

而“重资产”持有模式指企业通过开发、购买等方式自持房产，装修后投入运营。这种模式对企业的资金实力要求较高，要承担高昂的财务成本，但可享受房屋作为资产本身的增值。

过去几年，“二房东”在长租公寓行业最为活跃。在业内人士看来，随着保租房政策和保租房REITs的推出，未来长租公寓行业的经营逻辑和市场格局将发生很大改变。轻、重资产将持续分离，“二房东”模式或退出舞台。

2016年，“十三五”规划首次提出“购租并举”，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。之后，在资本的助力下，行业迎来大爆发。许多长租公寓企业为迅速占领市场，通过“二房东”模式大量吸收房源，行业一度出现“高进低出”“长收短付”等现象。

2018年开始，不少长租公寓企业陆续出现资金链断裂。投资人忽然认识到，这不是烧钱就能成的行业。“盈利难、回报周期长，不是一门好挣钱的生意。”刘伟说。

直到今天，盈利仍是长租公寓行业的一大痛点。李慧忠直言，按照目前的形势看，“二房东”模式很难长久存活下去。

魔方公寓就是以“二房东”模式起家，现在也切入到轻资产业务，为企业提供托管运营、输出系统等。

胡鼎告诉《财经天下》周刊，虽然中资产模式的公寓数量还有增长，但未来纯做这种模式的企业会越来越少，轻资产和重资产模式将成为主流。

特别是保租房政策和REITs推出后，为企业提供了新的融资方式，他发现，重资产“玩家”变多了。

目前，各地新增的租赁住房供给主要由地方国企、大型央企平台、投资机构旗下平台等负责开发建设，例如平安不动产、建信住房、深圳人才安居等。

然而，超800万套间保租房，是一块巨大的蛋糕，不是一两家企业能够完成的。“未来一定会有很多国企和开发商等机构介入其中，并在资本市场实现项目退出。”胡鼎说，这些机构拥有资金和开发优势，是租赁住房项目的开发者、持有者，但在运营上缺乏经验，因此通常将运营管理服务交给专业的长租运营商。

这也是像魔方一样的运营商在等的机会，通过走轻资产模式，提供运营服务，在这片蓝海中分一杯羹。

2、自持长租公寓品牌，华润置地推出全新长租公寓品牌

据了解，前期计划23城市开设4万间，并且战略性进驻全国一二线城市。目前，北上广深、杭州、南京、天津、武汉、成都、苏州、大连、宁波等城市门店将陆续筹备开业中。

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