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1、香港的房地产复苏：瞭望| 楼市极速复苏成示范？香港大力度救市，或将有连锁反应

本轮楼市大跌破灭了人们印象中很多固有的地产观念：一线城市房价居然下跌了，大城市黄金地段的二手房也卖不出去了……。但是，跟房价高出天际，住房紧张超乎想象的香港也开始政策救市比起来，上述消息都算不了什么。

最近，香港政府大力度出手救楼市，其政策影响波及范围将不局限于港岛一地，对正在艰难调整中的内地楼市也将产生不小冲击。

7月7日，香港推出楼市救市政策。香港金管局向银行发出指引，调整自用物业按揭成数、非住宅物业可造按揭成数、放宽以资产水平为审查基础的按揭成数等。这是香港金管局2009年实施逆周期宏观审慎监管措施以来，首次放宽针对住宅物业的措施。

主要措施包括：

01-价值1500万港元或以下的自用住宅物业按揭成数上限调整至七成；价值1500万港元以上至3000万港元自用住宅物业的按揭成数上限调整至六成；价值3000万港元以上自用住宅物业的按揭成数上限维持于五成。

02-非住宅物业按揭成数上限由五成提升至六成。

03-以“资产水平”为审批基础的物业按揭贷款的按揭成数上限由四成提升至五成。此项修订适用于所有住宅物业和非住宅物业。

04-取消主要收入来自香港以外地区的按揭贷款申请人，将所适用的按揭成数上限及“供款与入息比率”上限下调10个百分点的要求。

香港最新救市政策用大家容易懂的白话描述，核心亮点就是：1、降低购房首付门槛（最低三成首付），2、扩大优惠政策适用范围（从住宅物业扩大至非住宅物业），3、扩大购房客户群体（取消香港以外地区购房者的按揭限制）。

香港不执行内地的地产调控政策，楼市新政对象适用于所有购房者；不管首套房和多套房，不论住宅和非住宅均可享受优惠措施。与内地城市，特别是一线城市楼市政策比较，香港的救市新政在优惠力度和受益范围上竟然远远超过四大一线城市。在香港与内地联系更加紧密，人流、资金流往来频繁的今天，香港的救市政策会不会冲击内地楼市，让一线城市买房受限的富豪人心思动，都是值得研究的话题。

今年以来，整个亚太地区楼市都在弱市中。金融和房地产是香港的经济命脉，楼市下跌对香港经济的影响自然非同凡响。

受疫情影响，香港住宅楼价在2022年开始调整，今年初虽有反弹，但截至6月底，整体住宅楼价较2021年高位累计下跌13%。根据最新公布的统计资料，写字楼、工厂大厦及零售物业的价格比2018-2019年高峰期分别下跌20%、8% 及17%。香港本次一揽子救市政策，就是为了提振市场信心，激发交易热情。其实，香港刺激楼市的措施早在去年就已开始。

香港这一年来的救市政策，具体分为三步走：

01-大规模吸引内地人才来港。今年5月份，香港继续扩大了人才清单，鼓励内地知名高校毕业生来港工作和落户，此次人才新政，是香港历史以来最宽松的一次。

02-鼓励内地人来港买房。为了刺激买房，香港推出了买房退税政策，过去内地人来香港买房，需要缴纳30%的税，一套1000万的房子，需要缴纳300万的税，现在政策改变，只要拿到香港身份，税款就会全额退还。

03-降低首付款比例和房贷利息。6月26日，香港就推出了一个重大购房利好，总价在400万-1000万的商品房，首付款比例只需要一成，二套房也只需要二成，房贷利率也很低，基本上控制在3%以内。

这些针对性极强的政策，目前来看效果不错。今年上半年，香港楼市复苏的速度，远高于内地，一季度，全港二手私宅成交量为9865宗，比去年四季度，提升了61%；4、5月，月均成交也在3000宗以上，今年仅仅用了前5个月，成交量就已经超过去一整年。

上个月，市场流传一线城市将有救市大动作，没想到首先放出宽松大招的居然是香港。香港这一次的救市抢跑，对依然陷入困境的内地楼市有不小的示范意义。

现在内地楼市零碎的救市政策出了一大堆，都是小打小闹，没有切中市场关切的要害。大量的宽松措施下，成交依然低迷，让客户反而对未来市场更加缺乏信心。救市政策应该像香港一样，不出则已，要出就一步到位，优惠措施能够让市场有心动的感觉。

在“房住不炒”的大政方针下，内地房地产不可能像香港一样彻底放开。但是，市场松绑与房住不炒并不矛盾。目前，与香港地位最接近的一线城市，即使正常的购房需求仍有较大的限制。

以购房者关心的房贷利率来看，贝壳研究院显示，2023年6月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，二套房贷利率平均为4.91%。经过6月利率下调，广州首套房贷款利率从4.3%降至4.2%，二套房贷款利率从4.9%降至4.8%。深圳首套房贷款利率从4.6%降至4.5%，二套房贷款利率从4.9%降至4.8%。

香港金管局公布的数据，反映银行平均资金成本的综合利率在2023年4月底为2.10厘，较2023年3月底的2.13厘下跌3基点。香港房贷利率普遍在2-3%甚至更低水平。

在首付门槛上，香港买房大多数三成首付，总价低于1000万的最低仅一成首付。目前内地一线城市仍然执行首付比例不低于30%，二套房首付比例不低于50%的政策。对改善性购房者，政策条件很不友好。

香港买房没有户口、社保的门槛，现在还有购房退税的重大利好。当前的香港楼市，比起北上广深竟然还有不错的购房性价比。会不会引发一线城市和内地富人赴港买房的热潮呢？

下半年的楼市依然难料，但并不等于市场需求不存在，至少大城市正常的改善换房欲望得到释放，都能激发市场不小的购房需求。不要说史诗级救市，内地城市把非市场化的调控政策放开，恢复市场本身的调节功能，都能使中国内地楼市焕发出新的活力。

2、香港的房地产复苏，房地产市场拐点到了

而所谓利好消息，竟然还“好事成双”了。

就在同一天，政治局召开2022年经济工作的研究会议，大家比较关注的是高层在房地产上面，提出来的一个说法：

“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”

什么叫良性循环？

像最近恒大的债务越来越兜不住，政府都派专门的工作组进驻了，虽说恒大的风险主要源于自身经营不善，但是如果市场太差，还是会容易引发其他房企暴雷风险的。

房企暴雷后，这个风险就会传导到购房者身上，然后大家失去信心，市场变得更差，开发商没钱拿地的话，地方政府也就没钱，没法做更多的社会民生工作，这就不是良性循环了。

降准是因为经济下行压力大，并不单纯是为了房地产企业，但作用到房地产市场上，也是有防止房地产硬着陆的考虑。

近期有不少城市的房贷放款速度确实在提升了，广州一家国有大行的个贷经理也说，首套房贷款利率最近有了优惠，从原来的5.85%下调至5.65%。

当然，像某些鼓吹党说的全面放松支持，或者再希望像以前那样房地产大涨，也是不可能的。就如小巴之前在《房企商票贴现率高达36%，楼市调控要松了？》里提到的那样——

这算是更精细化的调控和平衡，然后目的是为了“稳”。

政治局会议提到的，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，注意人家支持的是”合理住房需求”。所以商品房这一块，支持和稍微放松的，肯定还是首套房的刚需，或者一些改善的刚需，新房相比二手房，也会松一些，但那些违规和炒房的，肯定还是会压制。

像社科院上周发布的2022年《经济蓝皮书》也提到：

“在执行房地产‘三道红线’‘两集中’政策过程中，积极推动房地产业‘软着陆’，既要防止土拍频繁流标、热点城市供地不足导致后期房价暴涨，又要防止四、五线城市过快下跌引发连带风险。”

所以，房住不炒的原则肯定是不变的，但现在高层为了能让房地产软着陆，在政策上就考虑不能用力过猛了，需要看情况办事，适时微调，然后也得保护刚需。

要说畸形的房地产市场，香港比内地好不了多少，房价也是巨高，甚至可以说是贵绝全球前列。

但小巴这两天看到个新闻，说香港的楼市进入新时代，房价居然开始打5折了。

说香港四大家族之一的“新世界发展”，最近良心发现，表示将以成本价、非盈利的形式，出售高品质、可负担的住宅300套作为试点，售价可低至市价的5到6折。

首付低至房价的5%，然后“渐进式”供款，也就是先就住宅房价的50%（相当于市价25%）计算第一阶段贷款，剩下的50%在成交后的10年内，一次性或分阶段供款。

此消息一出，众人表示真是“笋盘”啊，内地啥时候也普及一下？

当然，这300套试点也是狼多肉少，还远远解不了香港住房难题的渴。

香港的公屋是个福利，现在香港有一半的人住在公屋里，但在香港申请公屋也很难。

2020年的数据是，香港的公屋申请平均轮候时间创下了21年来新高，从5.4年延长到5.7年，有25.3万户家庭在等着上楼。

如果不申请公屋，买私楼的话，又太贵，基层市民压根买不起。

你家的80个方，在香港简直就是豪宅了。那些咬着牙根紧巴巴上了车的人，大多也只能住到只有十几个平的“纳米楼”里，而这十几平就已经要卖到200多万港币。

（纳米楼）

相比起纳米楼，更令人触目惊心的还有笼屋、劏房（剖开隔断的意思）、棺材房，空间都是异常逼仄，但租金却不便宜。

（笼屋）

像住在荃湾一个150尺（相当于大概不到15平米）劏房的阿云，每月要给6200港币的租金，夏天的时候加上水电就大概去到7000港币，占了她一半的月收入，然而她还独自带着3个孩子要养，可见经济艰难。

至于棺材房，内地网友们看到照片，更是直呼这是人住的吗？

突然感觉自己家里空间好开阔，有个阳台那都叫幸福了。

（劏房再隔断还可以做成棺材房）

这种居住环境强烈的对比，其实香港民众也看在眼里，所以住房问题可以说是最大的民怨。

这些现象的背后，就是供需极失衡，大量土地摁着没有开发，房价就离谱的疯涨。

香港普通民众打工仔赚的收入，很大一部分又是拿来给租金或者供楼，而工资的上涨又跟不上租金涨幅，更跟不上房价涨幅，特别是这两年**影响，很多行业生意冷淡，但还要给高额铺租。

地产商是赚得盆满钵满了，但基层人民看不到希望，不就开始作乱搞事，酿成社会问题。

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