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1、孟月表示的是啥：自如孟月：集中式公寓的市场机会及核心运营体系

5月14日由睿和智库、中国REITs联盟联合主办的数据中心活动即将开始~

看点：

1.数据中心的盈利情况如何？作为高速成长期的重资产服务业，时间差+折旧摊销，现有的财务数据能不能真实反应盈利水平？

2.REITs对IDC行业的利好，对于民营企业，可以将其整体资金成本由 9%-10%降低至 7%-8%左右；对于国有资本，边际效应相对较小？

3.用PE 估值会不会造成认知偏差？

为此特邀

1、王刚 中国REITs 联盟秘书长、北京睿信投资管理有限公司董事长

2、姚雄飞 远洋资本高级投资总监

3、魏进武博士 中国联通研究院大数据研究中心主任

4、陈鸿刚 北京众享比特副总裁，江苏众享金联CEO

并邀请京东智联云、 世纪互联 、中国电信等业内知名企业的嘉宾一同参与交流

形式：腾讯会议

参加方式：王先生 18810652695

作者 | 孟月 编辑 | 苏建红 排版 | 刘睿智

来源丨地产资管网（ID：thefutureX）

随着国家对发展住房租赁市场尤其是长期租赁的重视，长租公寓行业也从无序竞争阶段逐渐走向规范调整期。在这个发展过程中，市场将更为理性。资源、资金都在向头部企业集中，中小企业可能会面临淘汰，疫情显然正在加速行业的迭代和整合，具备极强O2O运营能力的公司与重资产持有型公司将脱颖而出。

头部企业自如也在转变经营思路，比如针对不同物业推出多种合作模式，并开放自如生态资源和供应链能力，为行业提供确定性支持。

出租率和价格是否此消彼长？装修成本作为集中式公寓的价值定义是否合适？带着这样的思考和诸多问题，睿和智库在睿和公开课第17讲特别邀请了自如资管平台事业群总经理孟月就“集中式公寓的市场机会及核心运营体系”来做相关专题分享。

（本文根据自如资管平台事业群总经理孟月视频、音频实录整理）

本文我们将通过探究集中式公寓行业本质、运营体系、行业机遇、发展趋势四个方面叙述市场发展特征，展望2020年行业发展趋势。

集中式公寓行业看似简单，但事实上想要规模和盈利双轮驱动，却有一定难度。只有从行业本身认知、商业逻辑、投资、运营、房源品质等多维角度看，行业脉络才会显得更加丰富和完善。

1 集中式公寓的商业本质

当前，长租公寓行业分为集中式运营和分散式运营两种模式。集中式运营模式由运营方拿下房源地的整栋或一栋中的几层，依据物业特有属性，由专业团队进行市场行情、用户画像、收益测算等多维度调研，并赋予整栋资产新的定位，在完成统一升级配置后正式推向市场；而分散式运营模式是为分布在不同区域的、分散的个人房源业主，提供专业的房源托管服务，并在进行标准化配置后对外出租。

集中式公寓根据资产轻重可分为四种商业模式，即持有型重资产、包租型中资产、托管型轻资产、平台型模式。

01 持有型重资产模式

持有型重资产模式，一般以地产企业、国企、金融机构作为主要运营方，用持有型方式获取物业，提供租赁和其他增值服务，获取收益。

从国外发展的借鉴角度，纽交所上市的美国第一家上市出租公寓公司——EQR也属于持有型，凭借融资、投资、运营三方面优势，同时拥有REITs等较好的退出渠道。现阶段而言，EQR在投资以及运营阶段的优势更值得我们借鉴。

我国长租公寓市场参与者，应与长租公寓产业链中相关企业进行积极合作，完善基础服务、夯实保障服务、拓宽增值服务，在减少期间费用支持的同时提高营业收入，维持现金流稳定。

国内公募REITs目前还没有大规模开放，影响了目前持有型物业的发展。

02 常见的包租型中资产模式

2016年-2018年，进入公寓行业的创业企业通常采用此模式，也是目前品牌公寓们普遍采取的方式。公寓包租一定年限的物业，投入装修改造，然后溢价出租，主要赚取其中的租金差或部分服务费，比如新派公寓、魔方公寓等。

在二房东模式下，不断比价才能获得房源，因而拿房成本不断升高，如何经营，保障现金流平衡成为运营的关键。

03 托管型轻资产模式

此模式托管型轻资产模式，相对重资产而言，托管并不是非常容易的事情，要有非常强的经验摸索、系统能力、组织能力及保证它的高效运营管理才能去做托管，通过收取管理费、加盟费等来盈利。

比如部分公寓公司会效仿酒店行业，推出非常轻的托管模式。

04 平台型模式

平台型模式通常是指线上互联网的运营方式，比如说像58、贝壳等，需要巨大流量。通常它在人房两端形成双边市场的飞轮效应，不是一般的公司能够介入的，平台需要长期的构建，而且需要不同的运营能力和组织能力。

总体来看，集中式公寓（包租型模式）的本质是什么？孟月认为，这是一门与时间赛跑的生意。

在有限的建设期内快速地按照规定时间、规定成本完成，实现证照合规，收入最大化。业主端资金成本每年上涨，因而十年甚至更长的时间周期，如果空置率高的话，收益不断上涨就会相对较难。

从这点来看，时间变成了行业的敌人，真正有能力去跑赢时间的公司在市场上寥寥无几。

持有型重资产模式上的生意本质和包租是相反的：时间是朋友。

虽然前期有巨大的投资成本，但会在未来若干年运营后逐步收回。但此模式优势在于一次性出售成熟物业获得的投资收益增值，是比较大的回报。

值得关注的是，持有型模式下，大量机构的运营逻辑仍然是开发逻辑或销售房子的运营逻辑，但实际却不尽相同。

长租市场本身是一个双边市场，和二手车行业相似。也就是说，只有有足够多的房源才会产生双轮驱动的飞轮效应。

飞轮的两边是人和房子。双边市场会在房源供给充足的地方率先启动，房源越多，用户端随之吸引更多人，平台上就有更多的租房选择，人房匹配相对高效，两个轮子就会飞速转动起来，变成飞轮效应。集中式公寓通常以户型为单位，比如1栋100间的集中式公寓，客户看户型都不满意，整个公寓就会被客户放弃。

2 更有意义的规模

多少房源才能确定利润效益？什么样的规模更有意义？

第一，从财务角度看，健康的、盈利的规模才有意义。和投资人交流时，首先看单体房间财务模型，毛利是否为正。而单体房间财务模型的毛利为正*规模-总部费用=净利润。简单来说，10万间房，20万间房，要计算平均每个产品模型是否毛利为正值。如果为正，不断复制这样的房源，即可获得大量的毛利。

规模在产业模式里代表可以快速有效复制一个健康的单体模型，但是反之，如果单房模型不赚钱，规模越大，反而越危险。

第二，从业务角度看，足够的差异化规模才有意义。但是怎么形成费用？效益怎么能形成？

孟月表示，自如通过8年的运营积累，能达到100万间以上的规模，这很大程度上源于基础能力的积累，包括自如APP流量的支持、品牌在用户心里建立的认知和形象、品质对于租价的支撑以及强大的智能系统。

图片来源：自如

如果要形成飞轮效应，企业需要在单一目标市场拥有10万+房源SKU的规模和密度，而不仅仅是每个城市几万间的规模。这里强调的是房源SKU概念，而不是房间数。

举例看，分散式公寓如果拥有100万间房，分布在不同地点，不同楼层。而集中式公寓市一栋楼有500间房源，用户选择时基本以地理位置、户型为要素。所以现在很多集中式公寓企业基本放弃线上平台的开发，因为他们知道平台模式很难做起来。

3 集中式公寓到底要追求什么？

如果规模化不是集中式公寓真正追求的目标，那么这个行业追求的究竟是什么？

就像跑步运动一样，慢跑很容易。分散式公寓可能拿房周期一般为三年到五年，而集中式公寓行业更像马拉松长跑，需要20年甚至50年的长周期运营。

如果没有客源，就无法实现房间出租，无法实现现金回流。行业需要非常超强的获客能力，更需要精细化的运营管理。

而实际运营中有哪些痛点？

1、客源。客源流量巨大与否，精准与否，都影响转化率。以自如深圳一栋委托资源举例，通过高度标准化的产品，和非常强的供应链和管控能力，短时间内实现了较高的入住率及流量转化率。

2、运营。中小企业没有强大的品牌输出，很难获得高质量的、长期稳定的客户。

3、品质。前期很多企业为了控制成本，往往投入较少，而后续品质维护投入精力又远远不够。但实际上，房源装修质量等和客户体验息息相关。尤其疫情过后，能否给客户健康、高品质的居住环境显得尤为重要。

4、资金。近段时间，资本市场表现较为理性和冷静，开始更加理性地区分公寓企业的投资价值。尤其疫情过后，存量市场运营没有高效运营能力作为支撑，已经出现较大亏损，市场自然不会有更多新的投资进入。

真正能够融到资金的是两类机构：第一类是像自如等拥有较强运营能力的机构；第二类是有信用能力、融资能力、品牌形象的大型房地产企业。比如万科、龙湖等通过企业自身信用体系可以获取一定资金。

图片来源：自如

运营管理应该管什么？不仅仅只是出租率，而是要建立一套科学的运营体系，以运营利润为核心来考核整个项目的生命周期。

以自如为例，在过去8年通过分散式流量系统、运营能力系统、智能系统，线上线下运营打通，通过价值观驱动的团队高效运营，实现整栋出租率常年保持平稳较高水平。下一步自如资管平台宣布开放自身生态能力，选择跟行业优质的中小机构、运营商企业及地产开发公司等进行经营合作。自如资管平台表示将推出五大支持，从流量、系统、服务、运营、组织能力帮助行业寻找更多的确定性。

4 行业去向何方？

当下，部分集中式公寓开始出现暴雷现象。而疫情也加速了行业的迭代和整合并购现象。

未来行业，会有三个方面的发展趋势。

第一，百花齐放走向大浪淘沙，尤其那些运营能力不足、扩张非常激进的以二房东模式为主的公寓企业，可能面临主动或被动淘汰。而具备整合能力的企业，一定是具备高效的运营能力，风控到位，管理得当，能够与时间赛跑，快速提升出租率，提升价格，实现收益，能够反映租金成本的企业。

第二，市场会特别理性。现在国有公司、大型的房地产公司融资相对较多，而中小金融机构融资非常少，增量变少，存量加剧。所以资金资源将会向快速发展、可持续发展的头部公司聚拢，行业差距会拉得越来越大，而且会出现强者恒强的局面。

第三，未来的集中式公寓行业，有两类机构可以生存。一类是有极强的O2O线上线下的运营能力。这些公司以高效运营为主，能够在长周期运行过程中保持稳定持续的输出、保证资产的价差、保持运营的速度。

另外一类是重资产投资公司，有资金、资源优势，以相对低价拿到资源寻求合作方。或者说未来REITs开通以后，可以把物业出售或者是资产证券化来盘活存量资金，所以这些公司还会持续生存下去。未来两三年，整个市场的并购事件会增多，具有绝对领先优势的头部企业会出现。

比如，自如资管平台通过整栋包租、委托管理、投资收购、特许加盟、等四大合作模式，谨慎选择具有优质产品的合作伙伴进行合作。

图片来源：自如

而介于中间的公司，运营能力不是特别强，又没有特别强的资源和资金实力的公司，将会慢慢地其实面临被淘汰。

综上来看，只有拥有真正有效规模，并同时拥有高效的运营体系，才能够实现规模正向收益和可持续发展。

2、孟月表示的是啥，孟月是几月

孟月是几月?孟久并不代表月份古时候，一年十二个月依次称为：孟春、仲春、季春、孟夏、仲夏、季夏、孟秋、仲秋、季秋、孟冬、仲冬、季冬以“孟、仲、季”排列每个季度的月份，我来为大家科普一下关于孟月是几月?下面希望有你要的答案，我们一起来看看吧!

孟月是几月

孟久并不代表月份。

古时候，一年十二个月依次称为：孟春、仲春、季春、孟夏、仲夏、季夏、孟秋、仲秋、季秋、孟冬、仲冬、季冬。以“孟、仲、季”排列每个季度的月份。

古人根据月份的特点起的名字读起来也是非常有诗意的。一月为一年之开端，称端月、元月；又新春为正，称正月。四月万物舒展，皆生枝叶，称余月，余即舒展之意。

六月为一年最热之时，故称伏月、暑月。七月天气转凉，称凉月。九月万物枯萎，阴气侵寒，大地一片灰蒙蒙的昏暗景象，便称玄（黑的意思）月。

十一月龙蛇蛰伏，谓之龙潜，因是冬至节所在的月份，又称冬月。十二月天气最冷，滴水成冰，称冰月、严月。

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