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1、无功无过很“万科”，澜岸交房什么水平｜房哥验房报告61期

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验房报告是基于房哥验房服务推出的固定栏目，每周更新，从验房视角，为大家实景呈现西安各小区交付实景，让你买房后更懂收房！

今天第61期，走进万科澜岸；

查验时间：2022年10月26日

查验房源：万科·澜岸二期，126㎡精装房，高层

购入时间：19年，14000元/㎡，摇号

3月初，万科悦湾交房，同属于姊妹盘的澜岸，也迎来交付，作为万科19年的双子星小区，一边高层+叠拼，一边小高+高层，灞河一东一西，选择非常困难；

看中澜岸的人，多半是喜欢灞河右岸治理过的环境，一线河景，临着大公园，确实养眼，万科的交付还是一如既往中规中矩，几乎是复制粘贴一样的景观，公区，装修标准；

这些是澜岸的标配，不是最大的卖点，更多的还是一线河景的位置，加上万科的金字招牌，19年千人摇号，如今物超所值！

备注：以下文字4400字，图片40张，阅读需14分钟，耐心看完更懂买房！

撰文：不知火

验房师：任彦斌、王彪

周边现状

这么多年过去，浐灞最浓厚的标签，还是环境，蓝天绿水，鸟语花香，在西安太过稀缺，上一轮世博园周边开发完毕后，当下浐灞的重心就在浐河，灞河三角洲；

（西安浐灞实景）

自然界河山，源邸一号豪宅外，最出名的就是万科悦湾，澜岸，一线河景房还是很吸引人的；

尤其是澜岸所处灞河右岸治理完毕后，大公园，河景的卖点十足，14000元/㎡的精装，在19年也是性价比很足，次次摇号；

（万科·澜岸周边地图）

一方面这里是灞河水面最宽地带，水面近600米宽，今年网红的后海观景平台就在澜岸小区对面，灞河东路一侧还有华夏文旅公园，灞河景观带，生态资源优秀；

河对面，规划多个五星级酒店，区域内的办公，商业，也都集中于周边，算得上浐灞很好的一块地，当然没有地铁是一大遗憾。

（万科·澜岸周边实景）

悦湾，澜岸后，浐灞三角洲开始豪宅化开发，刚需住宅很少，浐灞新房也持续断供，更多的热度开始一路向北，奔向港务区；

到底在这优质河景旁，万科盖出的房子什么样，和悦湾区别如何，在西安是什么水平？看完今天的报告，你会更懂为什么有人买房选浐灞！

大门立面

查验关键词：立面，色调，观感，施工细节

万科·澜岸二期西侧大门为现代简约风格，外立面通体为米白色石材，门头挑高两层，外观方正开阔，现在流行的酒店式入户在此没有看到。

（小区西侧大门实景）

大门中部设有保安亭，右侧入口处设有刷卡闸机供行人通过，左侧为地库出入口，实现人车分流。

（入口景观实景）

大门入口处，带有一部分独立景观，为乔木+灌木+草坪组合，丛生朴树高大挺拔，草坪翠绿鲜活，美中不足是乔木栽种凌乱，缺乏搭配，部分灌木露土，影响整体美观。

（底商外立面实景）

大门两侧沿街设有底商，挑高两层，立面为米白色真石漆+灰色涂料搭配金属铝板，带有独立防雨棚，目前底商暂未投入使用。

（南向高层外立面实景）

（东向高层外立面实景）

高层外立面底部裙楼为米白色真石漆搭同色装饰线，中上部为米白色涂料通刷，小高层与高层同质同色。

（外立面远景展示）

万科·澜岸的外立面整体较为平滑、顺直，观感清爽、简约，符合时下主流审美；高层与小高层在用料和色调搭配上并无二致，整体风格协调统一。

（高层外立面施工细节）

施工细节部分，真石漆立面做工尚可，无明显污染、鼓包及破损。

景观园林

查验关键词：绿化，层次，搭配，树种，观感

万科·澜岸占地186亩，容积率2.0，绿化率35%，社区规划有24栋楼，分一期和二期开发；

一期规划为9栋高层；二期规划8栋小高层和7栋高层，此次交付的为小区二期。

（小区楼栋分布图）

小区整体布局北高南低，楼栋错位排列，间距宽阔，目测楼间距至少在60米以上，采光通风较好，视野佳，作为临河的低密高层，居住舒适度还不错。

（万科·澜岸景观实景）

每次来到万科的小区，都有种“似曾相识”的感觉。万科·澜岸此次交付，景观营造方面依旧是四平八稳；

园区内目之所及皆是树，大乔枝繁叶茂，苍翠挺拔，小乔触目皆是，装点园区空间。虽然景观设计整体不出彩，但也没有明显短板，无功无过看起来很“万科”。

（中轴景观实景）

从西门步入园区，主轴线层层递进，高林密树满目苍翠，从主路向东直行，朴树树阵，风雨连廊，阳光草坪，水景依次在眼前展开，空间的礼序感还是不错的。

但开阔的路面使人与景之间产生距离感，缺乏移步换景的空间变化，整个动线比较单调，融入感不足。

（人行步道景观实景）

再来看看人行步道，这是最能营造出人景相融的氛围感，增添放松感和亲近感的地方。

园区小径两旁，植被与路面之间有一定距离，灌木与乔木层次搭配也不明显，苗木形态单薄，未能营造充满意境的林下空间，人在路上只有匆匆而过的节奏，缺乏人与景的交汇互动。

（小区景观俯瞰实景）

从高层向南远眺，楼距开阔，视野极佳，深秋时节，草坪常绿，苗木密布，每栋楼皆被绿植环伺；

开阔的消防扑救面留白偏多，加一些移动花箱、地面装饰或休息区点缀，视觉体验会更好。

（景观组团实景）

景观组团上，为了增加观赏性，按照北方四季更迭的气候特点，选用落叶、常绿、花乔、果乔等穿插搭配，保证四季常绿。

树种选择非常丰富，有鸡爪槭、七叶树、丛生朴树、银杏、国槐、紫叶李、石楠、红枫、花石榴、樱花、黄金槐、柿子树、山杏、碧桃、大叶女贞、丛生五角枫、桂花等等。

（景观组团实景）

苗木种类丰富，搭配多样，栽种细节上也有不足之处。部分苗木选型不佳，枝叶稀疏；林冠线无明显起伏感，缺乏层次，营造手法还需提升。

（灌木交付实景）

灌木交付部分，景观灌木带主要以冬青、黄杨、红叶石楠做搭配，形成丰富的色彩与饱满的层次。

灌木栽种细节不到位，部分灌木带栽种不够齐整、紧密，局部有露土、枯黄情况，影响整体美感。

（草坪栽种实景）

草坪部分，草坪翠绿鲜活，未见斑驳、枯黄和坏死等情况，草坪平整度欠佳，还需及时养护打理。

（草坪路面过渡处理）

草坪与地面软硬材质过渡部分，做有导水槽，路面略高于草坪，防止雨天泥水倒灌入路面。

（地面铺装实景）

地面铺装上，小区铺设仿石砖地面，颜色比较单一，以芝麻白为主，部分路面搭配黄锈石，丰富视觉层次。

路面细节上，仿石砖偶见缺角，破损及裂纹；砖石拼接处过渡自然，少部分有错台现象；路面整体卫生情况良好。

（围栏交付实景）

围栏部分为金属栏杆+围墙组合，带有电子围栏，内侧用乔木+灌木遮挡装饰，隐私性尚可。

生活设施

查验关键词：面积，材质，种类，地面

儿童娱乐场地部分，小区的楼宇间设有开阔的儿童娱乐场地，地面为彩色塑胶材质。场地内设有攀爬物、滑滑梯、弹簧木马、秋千、手动转盘等娱乐设施。

（儿童娱乐场地）

（器械活动场地）

器械活动场地设置在楼宇间，为仿石砖地面，基本上每两栋楼间就设有一处器械区，数量和种类也比较丰富。

（园区休息设施）

休息区分布零散且数量偏少，主要分布在楼宇间，未见软装座椅、遮阳伞等常规搭配。

（垃圾分类台）

小区一角设有垃圾分类台，带有防雨棚和拖把池，垃圾箱已放置到位。

（宠物便便箱）

消防设施放置在草坪上，消防设施标识清晰，已做好保温保护；天然气调压设备放置在景观中，四周用灌木遮挡并安装保护围栏，已上锁。

公区实景

查验关键词：大堂，公区，电梯保护，走廊

本次查验楼栋为高层，总高30层2梯4户，公区部分包括户外大堂，户内大堂，电梯保护，平层公区四个部分。

（户外大堂实景）

户外大堂挑高一层，地面铺设仿石砖，门头为米白色石材；单元门带有防雨棚，左侧装有电子门禁。

大门两侧用绿植装饰，增添归家礼序感；门头方正简约，整体观感中规中矩，南入户空间有限，观感一般。

（户内大堂前厅）

户内大堂分为前厅与电梯厅两部分，前厅挑高一层，面积方正开阔。墙面、地面铺设瓷砖，吊顶+筒灯+灯带，光照一般。

（户内大堂电梯厅实景）

电梯厅挑高一层，墙面、地面铺设瓷砖，顶部吊顶+筒灯+灯带，光照充足。

（电梯保护实景）

电梯部分，品牌为日立，14人，左右双开门，载重1050公斤，电梯保护到位，卫生整洁，照明充足。

（平层公区电梯厅）

平层公区电梯厅部分，墙面、地面铺设瓷砖，顶部石吊顶+筒灯+灯带，电梯黑色不锈钢金属包边，照明充足。

（公区楼梯间实景）

楼梯间部分，金属栏杆安装牢固，墙面乳胶漆，水泥地面，台阶有少量污染。

楼顶地库

查验关键词：地库入户，标准车位，楼顶展示

（地库入户门实景）

地库入户部分，比较简单，金属防火门，墙面装有电子门禁和安全出口指示灯，未见大堂设置，未见装饰。

（小区地库实景）

（标准车位划线）

地库部分，地下车库一层，整体挑高一般；地面为金刚砂，车位标准未见异形车位和机械车位。地库目前尚未交付，地面尘土较多，光线明亮。

（楼顶实景）

楼顶部分，顶面为水泥地面，整体卫生良好，排烟，排水，通风设施安装到位，此处仅展示交付实景。

户内验房

查验关键词：装标，细节，实景，问题汇总

户内部分，此次查验的精装高层建面约126㎡，三室两厅两卫户型。户型方正，餐客一体，三面朝南，南向大观景阳台，通透性不错。

（126㎡高层户型结构示意图）

（126㎡高层室内实景展示）

（126㎡高层玄关实景）

（126㎡高层餐客厅实景）

（126㎡高层阳台实景）

（126㎡高层卧室实景）

装标部分，指纹密码锁，玄关柜，全屋壁纸，新风系统，卧室木地板等安装到位。

（125㎡高层细节展示）

细节部分，入户挂钩，双USB插座、小夜灯、穿衣镜、壁龛等。

（126㎡高层厨房实景）

厨房装标部分，烟机灶具为海尔品牌；台盆、拉篮、储米箱等安装到位；木纹色地柜和白色吊柜全部做好，天然气表做隐藏处理。

（126㎡高层卫生间实景）

卫生间为干湿分离，马桶品牌为乐家，台盆品牌为摩恩；镜柜、五金、淋浴屏、暖风机都安装到位。

最后，再来看看部分室内验房情况。验房过程中发现的主要问题有门套与墙缝宽，地砖勾缝不完整，面板安装歪斜，柜门开关剐蹭，花洒架松动，壁纸破损，地砖空鼓，门套缺损，推拉门玻璃划痕，过门石裂纹等等。

整体来看，室内大的问题不多，多为一些精装房通病，大部分问题在验房师查验后，房修能够及时、妥善处理。

备注：以下问题仅代表该查验户内问题，不代表所有楼栋

（现场验收问题汇总）

验房结束，验房师现场记录并出具电子版验房问题报告，维修结束后，可以约上门免费复验。

验收总结

万科这两年的交房，用不求有功但求无过形容非常贴切，从公园大道，渭南万科城，翡翠国宾，再到悦湾，澜岸，大的惊喜很少，大的问题也很少，粘贴复制，发挥非常稳定；

在当下房企延期，暴雷的市场，这种平平无奇，也会变成一种优点，澜岸在公区，精装，外立面各个方面，一眼看出就是万科的小区；

澜岸最大的卖点，还是在一线河景的地段，外加盛名在外的物业服务，不高的价格，无功无过的交房，这算不算另一种躺平呢？

2、丛生朴树是乔木还是灌木

朴树是常见绿化树种，它是荨麻目榆科朴属落叶植物，为大乔木，树干直立，树冠饱满，美观大方。丛生朴树是用朴树小苗组合栽植的，树形更加独特，丛生朴树有多个树干，树形为丛状，类似灌木。那么，丛生朴树是乔木还是灌木？下面我们一起来看看吧！

1、丛生朴树是乔木

丛生朴树本质上还是朴树，朴树是乔木类树种，所以丛生朴树也是乔木，它属于丛生多头乔木。丛生朴树有双杆朴树，三杆朴树，四杆朴树，五杆朴树之分，就是将多棵朴树苗种植在一起，使其具有新的造型。

2、丛生朴树的观赏价值

丛生朴树枝条多，分叉多，树冠更加广阔，有一种气势磅礴的感觉。该种苗木因为冠幅较大，所以在生长期的时候，对周围的遮光性和适当降温性更强。丛生朴树一般是作为景观树栽植，可孤植、对植、列植等。

3、丛生朴树什么时候种

在秋冬季朴树树体地上部、地下部生长代谢处于微弱或者停止状态，植株休眠时期种植较好，成活率高，此时期移植对朴树的影响小，管理也相对容易。

4、丛生朴树种植技术

小苗培育的话直接将自然生长健康的朴树苗3-6株进行拼栽种植，使其根系合理分布，去除一些分布不合理的根，使朴树呈丛状样式生长。丛生朴树可按照朴树的管理方法去养，不过修剪的时候要注意塑造它的丛状树形。

什么叫丛生树？

丛生植物指草木等聚集在一起生长。多形容茂盛。

1、丛生植物指草木等聚集在一起生长，又可形容灌木，没有明显的主干、呈丛生状态比较矮小的树木，可分为观花、观果、观枝干等几类，矮小而丛生的木本植物，是多年生，为阔叶植物，也有一些针叶植物是灌木，如刺柏。

2、如果越冬时地面部分枯死，但根部仍然存活，第二年继续萌生新枝，则称为“半灌木”。如一些蒿类植物，也是多年生木本植物，但冬季枯死。

3、常见灌木有玫瑰、杜鹃、牡丹、小檗、黄杨、沙地柏、铺地柏、连翘、迎春、月季、荆、茉莉、沙柳等。中国主要的灌木分布地区是浙江、江苏、安徽、河南等地。

丛生树的特点

相比较于独杆苗挺拔、雄厚的身姿，丛生树以骨骼清奇，形态飘逸，天生一副率性而生的模样，不仅创新丰富了苗木品种，还丰富了景观，在植物株型的变化过程中，实现景观的变化性。

这棵树叫什么名字？

朴树 [pò shù]，图中的品种属于丛生朴树。

朴树（学名：Celtis sinensis Pers.）是榆科朴属落叶乔木，高达20米。树皮平滑，灰色。一年生枝被密毛。叶互生，革质，宽卵形至狭卵形，长3-10厘米，宽1.5-4厘米。花杂性（两性花和单性花同株），1-3朵生于当年枝的叶腋。核果单生或2个并生，近球形，熟时红褐色，果核有穴和突肋。花期4-5月，果期9-11月。

朴树分布于中国的淮河流域、秦岭以南至华南各省区、长江中下游和以南诸省（区）以及台湾地区。在越南、老挝也有所分布[1]。多生长于海拔100-1500米的路旁、山坡、林缘处。

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