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1、科学城的冰与火，事关买房核心逻辑

文：园长

你买二手，会挑什么样的房子？？

方便上班，配套成熟，是不是最重要的拍板标准？

配套里很重要的一点，那就是商业，商业成熟，区域的价值加持因素就高，商业不成熟，二手看看就被列到备胎里去了。

商场跑多了，你会发现一些有意思的事情，同在一个片区，有些商场就是能火，有些，人气死活上不去，一进去，暮气沉沉，是风水问题吗？？

来看两个案例，科学城的优托邦和万达。

2011年开业，8.7万平的优托邦，进驻商户只有79个，其中餐饮26家，零售20家。

2015年开业，19.7万平的万达（含公寓），入住商业484个，其中餐饮125家，零售182家。

没错，优托邦人气确实差，商场的空租率很高，园长吃过几次饭，感受嘛，一个字，过气。跟万达，真的没得比。

但是仔细看看，优托邦和万达，距离是非常接近的，直线只有1.3公里。双方辐射的客群范围大部分重合，都是科学城本地的消费人群，只不过，优托邦3公里范围内辐射的住宅区有黄陂金峰，而万达3公里是香雪生活圈。

按道理来说，优托邦属于科学城核心区域，有地铁，身处科学城核心中轴标杆景观带，很多总部企业在附近，背山望湖，左右两翼，看造型区位就知道是天选之子，为啥就是p不过万达呢？？

难道是纯因为万达新？？品牌大？风水好？？？

不不不，玄学之外，是科学。

看看优托邦的客流量。

在对比看一下著名睡城亚运城广场的客流量。

一个很有意思的事情，正常都是大家平时要搬砖，节假日才去商业里浪，所以理论上节假日要远远超过于工作日，而优托邦日常和节假日的人气是差不多的！！！

这说明啥呢，大家放假根本就不爱去优托邦！平时，那不是为了社交上班么。。。

为什么科学城的居民同学放假不爱去优托邦呢？？

第一，是形态问题，优托邦年纪大了，更老旧，

第二，确实选择少，不如妖艳的万达

第三，万达的老王小王都是流量高手，品牌认知度确实强过于优托邦。

现在我们分析是这三点原因，大家不愿意去，优托邦自然人气起不来，但这不能解释万达没出现之前优托邦的表现了。 毕竟，优托邦比万达整整早开了4年！！

有没有可能是设计的原因，大家不愿意去，所以人气做不起来，做不起来 商业少，一差再差，都不赚钱了更不舍得投钱，破罐子破摔？？

看回万达，为啥小妖精万达的商业就能做起来？？

大家隔的很近，辐射的办公圈是差不多的，住区也不太差太多，唯一的区别就是万达多了 一个6号线。

另外优托邦，附近3公里多了黄陂金峰生活圈，万达三公里多了香雪生活圈。

我们再来BATTLE一下。

假设你是附近的居民，黄陂金峰，区府香雪，你更愿意去哪个商场消费（如果他们都一样美丽妖艳）？

哇哦，好像不管是开车，还是地铁，都是去万达比较方便哎。金峰黄陂板块广汕转开创，6号线2-3站，15分钟就能到万达，区府21号线和水西路，香雪板块更简单6号线和开创大道直达，10分钟内到万达。

除非优托邦有极度酷炫酷帅的小鲜肉，或者有特色新店，再要不消费便宜一大截，再或者，万达全部临幸完了腻了要换店，不然，谁吃饱了要多跑一些路呢，又不是人人都像园长一样也要减肥。

可惜优托邦都没占到，第一商场旧，第二出地铁了还要走200多米，万达出门就是地铁，第三选择也很少，所以，被群众嫌弃，几乎就是铁定的事实哇。

好了，你现在肯定觉得，优托邦是因为地段不方便被小妖精万达逆袭了。

不不不，关于商业，有趣的玄学还很多，要透过问题，看本质。

科学城是新城，居住区和办公，区域功能划分非常明确。黄陂金峰，区府香雪，就是居住区，而剩下的都是办公和企业园区。

发现了没有，优托邦辐射的主要是是办公人群，办公人群的消费主要在周一-周五，以及上班时间，优托邦的晚上和周末，都要守空房。

而万达能辐射同批办公人群，同时也兼顾了居住人群，这些人的消费时间是晚上和周末，所以，万达才能日夜都是女王，小妖精的崛起，是有理由的。

当然，优托邦做不起来的核心原因，还是科学城的人口不够，假设科学城如万博一样，附近辐射人口有44万，怎么着也能消化掉两个商场。

但是，科学城核心附近也只能辐射25万人口，蛋糕不大，那么大家就只能内卷互撕了。

2、广州优托邦是做什么的

客厅柜很宽敞，家里客厅放按摩椅“鸡肋”吗？

客厅柜很宽敞，家里客厅放按摩椅“鸡肋”吗？好的按摩椅确实很舒服，但是都是挺贵的，少则一两万，多则几十上百万的都有。如果您的家里空间很大，可以考虑在书房或者娱乐休息室弄一把按摩椅，因为按摩椅的体积都是挺大的，很占地方。

我认识几个朋友买了按摩椅，没用几回就放那落灰了。这东西实用性其实并不怎么强，跟浴缸差不多吧。都是懒得用，或者是想不起来用。

按摩椅对人体来说好处还是很多的，如果有经济条件，购买一台按摩椅也是非常不错的，但是有一下几点需要注意：

选择合适大小的按摩椅，根据家庭室内空间和自身体型确定按摩椅的大小。

在使用按摩椅的时候，一天15-30分钟，一天为1-2次为最佳，按摩时间太长的话，反而不好。

有一部分人群不适合使用按摩椅。骨质疏松症患者，颈椎和腰椎不好的人，身体有伤忌用按摩椅者，心脏病、高血压患者都不适合使用按摩椅。小孩还在生长发育期，最好也不要使用。

按摩椅只能起到缓解疲劳和预防疾病的作用，不能治疗。

肯定有作用，按摩能让人感觉舒服，是因为按摩可以放松肌肉，放松筋骨，放松紧张的韧带，同时促进血液循环，可以缓解身体局部的紧张和僵硬。按摩椅最好买日本的品牌，手法专业很多。

按摩椅按摩有疏通经络，改善循环，消除疲劳，穴位保健养生，还可以驱寒祛湿，提升阳气。痛则不通，经常揉按，可以打通堵塞的地方，整个人更加精神。现在最好最专业的品牌是日本的富士，有国际医疗认证的，在广州天河黄村的优托邦西北门的力动健身器材总店可以体验。

猎德复建房5区的房子怎么样

猎德复建房5区的房子质量是不错的，而且小区的环境和绿化也比较好，小区周边配套如下：

周边直线1KM范围内交通配套资源有（猎德，珠江公园南门，猎德码头，兴民路总站(天汇广场)，临江大道中，猎德东，猎德，珠江新城总站(海风路)，临江大道东，冼村路南，冼村路中）等。

直线2KM范围内教育资源有10个（24小时城市街区自助图书馆，偲蓓英语工作室SpaceEnglish(猎德校区)，精锐教育(优托邦时光店)，珠江大讲堂，梦想钢琴成人钢琴培训中心(igc天盈广场中心)，学大教育(广州珠江新城校区)，才智少儿教育，新东方欧亚教育(优托邦店)，福利教育(珠江新城校区)，学大教育(南国校区)）等。

周边2KM医疗资源有5个，其中广州市天河区冼村街社区卫生服务中心距离小区669米。

广州天河区东圃大润发超市地址

广州天河区东圃大润发超市地址奥体南路12号优托邦购物中心1-2层。广州大润发超市有限公司成立于2018年04月24日，注册地位于广州市奥体南路12号优托邦购物中心1-2号，法定代表人为潘嘉惠。经营范围包括百货零售(食品零售除外)。水果等。

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