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1、2022年南京住房租赁行业市场现状及发展前景分析 租赁住房加大供给

本文核心数据：南京市住房租赁市场供给 、南京市住房租赁价格走势、南京市住房租赁市场规模分析

房地产投资增长放缓，销售面积增幅遭遇瓶颈

2020年，南京市房地产房地产开发投资比上年增长5.2%，达到2631.33亿元。

2013-2019年，南京市商品房销售面积波动变化，商品房销售额整体呈上升态势。2020年全年商品房销售面积1324.67万平方米，比上年增长0.3%，销售额超过2512.34亿元

政府规范住房租赁政策，市场准则进一步明确

近年来，南京市关于住房租赁的相关政策汇总如下：

外环线为主要成交区域，租房供给达到30万平方米

根据《南京市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》、《南京市住房租赁试点工作方案》等政策规划，到2020年底，南京市基本形成供应主体多元、租赁房源充足、政府监管有力、租赁关系稳定有序的住房租赁市场，建成一批利用集体建设用地建设租赁住房试点项目，建设集体租赁住房总建筑面积30万平方米左右。

根据《南京市2020年度国有建设用地供应计划》，2020年南京市供应保障性住房用地230公顷。

2018-2020年南京非主城区成交纯租赁土地137.8万平方米，占比全市比例高达94%。浦口、江宁作为南京外拓的重点区域，产业集中度高，配套租赁住房需求量大，成为全市纯租赁土地供应主阵地。相较于普通商品住宅，租赁住宅投资回报率相对较低，在寸金寸土的主城区出让租赁土地，投资性价比变得更低。未来，出让的租赁土地集中在非主城区将成为常态。

南京租房人数或已超300万人

结合住建委发布的2020年一线城市租房比重和租房人数增长幅度，前瞻测算2020年南京市租房人数约为310万人，租房人数占常住人口比重大约36.3%。

注：此数据根据房天下提供的2017年各城市租房人数，结合2020年租房占比情况进行测算得出，仅供参考

根据克而瑞租售数据显示，2020年年末南京市住房租赁价格指数维持不变，但是2021年价格指数总体呈现波动态势，且涨跌幅较为明显，截止到2021年8月，南京市住房租赁价格指数达到1744。

住房租赁市场规模超过350亿，未来还将增长

城市住房租赁市场规模根据当地城市租房人数、平均月租金与全国平均租房面积进行测算得出2020年南京市住房租赁市场规模达到约357亿元。

政府规划出台，租赁住房加大供给

作为全国首批开展住房租赁试点城市之一，南京正在积极通过新建、改建和盘活存量不同方式，多渠道筹集租赁房源，培育发展住房租赁市场，努力满足新市民群体多层次、差异化租赁居住需求，加速实现“租购并举”美好蓝图

根据南京市住房保障和房产局发布的计划，2021年南京市政策性租赁住房达到4万套。

作为国有企业“房东”主动入场，将在平抑房租、稳定市场上发挥“稳定器”“压舱石”作用。2021年，是“十四五”的开局之年，根据规划，南京将大力发展住房租赁市场，满足新市民群体多层次的住房需求。

2、租赁市场未来发展

租赁市场未来发展

1、经济发展强劲，租赁需求旺盛

一线城市聚集着经济发展最优质的资源和要素，是中国经济对标全球发达经济体、实现经济社会发展战略目标的主要抓手。2021年上海、北京GDP均超过了4万亿，京沪之后，深圳也实现了新突破，GDP首次超过3万亿元，广州处于2万亿梯队，位居第四。

一线城市经济发达，产业结构完善，吸引大量外来就业人口。与此同时，一线城市高企的房价以及严格的限贷限购政策使得购房门槛提升，进一步加大了租赁市场的需求。根据七普数据显示，北上广深流动人口共计4041.7万人，占四城常住人口的48.8%，占全国流动人口的10.6%，流动人口规模较大，租赁需求旺盛。

2、集中式公寓头部效应明显，区域深耕型企业有优势

从一线城市集中式公寓TOP10来看，行业集中度不断提升，头部效应明显。四城集中式公寓品牌主要涉及房企系、国企系、运营商系、中介系等，深圳以11.9万间位居四城之首。

四城全国化布局的企业房间数达241657间，占比85%，本土化企业房间数41334间，占比15%。全国化布局的企业如：万科泊寓、龙湖冠寓、魔方公寓、乐乎等选择持续深耕一线城市，其中房企系泊寓和冠寓在一线城市布局房间数量分别达7.8万间和2.5万间，运营商系魔方公寓布局房源数量达4.2万间。

区域深耕型企业优势明显。从集中式公寓TOP10排名来看，有部分地方性公寓品牌持续深耕本土市场，占取一定市场份额。ZOME己美公寓持续深耕北京市场

以5308间的开业规模，位居北京集中式公寓排行榜第2名，集悦城以10000间的开业规模，位居深圳集中式公寓开业排行榜第4名。不仅地方性租赁品牌选择深耕型战略，全国化布局的品牌亦如此。泊寓持续深耕深圳市场，在深圳拥有大量城中村项目，开业规模达5.6万间，占据深圳TOP10开业规模的47%。

3、一线城市租赁市场发展预判：新增土地供应和存量改造双管齐下

自2017年上海首个R4地块出让至今已有四年，2021年迎来多个大型租赁社区的入市，租赁社区项目体量较大，社区品质较高，社区氛围浓厚，出租率相对较高，受到市场上租客的欢迎，代表了未来租赁产品的发展方向，随着各城市租赁地块和自持用地的不断推出，未来新建租赁住房的供给量将不断增多，有效缓解大城市居住矛盾问题。

在推进保障性租赁住房的建设中，相比于新增建设，存量盘活渠道建设周期更短，能够快速扩大供应。此前北京市针对“非改租”已经陆续出台《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》和《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》

明确提出可将低效闲置的厂房、商场、写字楼或酒店等非居住建筑改建为租赁住房，鼓励其改建项目业态混合兼容，促进产业融合和新业态发展。商办项目改建租赁住房对于存量商办项目的去化和利用具有更为积极的意义，有利于调整区域内的职住平衡，也符合城市更新所提倡的资源协调利用原则。

租赁市场未来发展

1、经济发展强劲，租赁需求旺盛

一线城市聚集着经济发展最优质的资源和要素，是中国经济对标全球发达经济体、实现经济社会发展战略目标的主要抓手。2021年上海、北京GDP均超过了4万亿，京沪之后，深圳也实现了新突破，GDP首次超过3万亿元，广州处于2万亿梯队，位居第四。

一线城市经济发达，产业结构完善，吸引大量外来就业人口。与此同时，一线城市高企的房价以及严格的限贷限购政策使得购房门槛提升，进一步加大了租赁市场的需求。根据七普数据显示，北上广深流动人口共计4041.7万人，占四城常住人口的48.8%，占全国流动人口的10.6%，流动人口规模较大，租赁需求旺盛。

2、集中式公寓头部效应明显，区域深耕型企业有优势

从一线城市集中式公寓TOP10来看，行业集中度不断提升，头部效应明显。四城集中式公寓品牌主要涉及房企系、国企系、运营商系、中介系等，深圳以11.9万间位居四城之首。

四城全国化布局的企业房间数达241657间，占比85%，本土化企业房间数41334间，占比15%。全国化布局的企业如：万科泊寓、龙湖冠寓、魔方公寓、乐乎等选择持续深耕一线城市，其中房企系泊寓和冠寓在一线城市布局房间数量分别达7.8万间和2.5万间，运营商系魔方公寓布局房源数量达4.2万间。

区域深耕型企业优势明显。从集中式公寓TOP10排名来看，有部分地方性公寓品牌持续深耕本土市场，占取一定市场份额。ZOME己美公寓持续深耕北京市场

以5308间的开业规模，位居北京集中式公寓排行榜第2名，集悦城以10000间的开业规模，位居深圳集中式公寓开业排行榜第4名。不仅地方性租赁品牌选择深耕型战略，全国化布局的品牌亦如此。泊寓持续深耕深圳市场，在深圳拥有大量城中村项目，开业规模达5.6万间，占据深圳TOP10开业规模的47%。

3、一线城市租赁市场发展预判：新增土地供应和存量改造双管齐下

自2017年上海首个R4地块出让至今已有四年，2021年迎来多个大型租赁社区的入市，租赁社区项目体量较大，社区品质较高，社区氛围浓厚，出租率相对较高，受到市场上租客的欢迎，代表了未来租赁产品的发展方向，随着各城市租赁地块和自持用地的不断推出，未来新建租赁住房的供给量将不断增多，有效缓解大城市居住矛盾问题。

在推进保障性租赁住房的建设中，相比于新增建设，存量盘活渠道建设周期更短，能够快速扩大供应。此前北京市针对“非改租”已经陆续出台《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》和《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》

明确提出可将低效闲置的厂房、商场、写字楼或酒店等非居住建筑改建为租赁住房，鼓励其改建项目业态混合兼容，促进产业融合和新业态发展。商办项目改建租赁住房对于存量商办项目的去化和利用具有更为积极的意义，有利于调整区域内的职住平衡，也符合城市更新所提倡的资源协调利用原则。

租赁市场未来发展

2021房屋租赁行业发展现状及前景分析

近年来，我国房屋租赁公司大量成立，从社会各类人员中吸引了大量的从业人员，其从业人员层次繁多，人员素质参差不齐，专业人才匮乏，从业人员缺乏必要的理论知识和实践经验

而又没有经过专门的职业道德教育和专业技能的培训，从业人员整体素质参差不齐，专业人员匮乏。其次从业人员的流动性也较大。这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质乃至服务意识等方面都有着较大的差距。

未来房屋租赁行业市场行情如何?

随着疫情逐步缓解，复工复产全面推进，租房市场开始迅速升温，租赁旺季重现。此前，受到春节和疫情叠加影响，从今年1月中旬开始，租房市场成交量断崖式下跌，在传统的2月租房旺季，租房市场更是几乎停滞。不过从3月份开始，全国大部分地区迎来了复工复产，租房成交量也因此开始大幅回升。

今年的`春季租房旺季终究没有缺席，只是相比去年而言推迟了一个月。作为我国房地产市场长效机制的重要内容，住房租赁市场成为近年来国家重点鼓励发展的方向。

企查查数据显示，受疫情影响，今年1月和2月我国房屋租赁企业注册量均低于往年同期，2月企业注册量仅为5550家，同比下降55%。随着疫情得到有效控制，今年3月份企业注册量迅速上升，达到往年同期水平，环比上升427%。

房屋租赁市场成交量有明显提升，市场正逐步回归疫情前的水平。目前的房屋租赁市场租客大多是95后，这些年轻群体租房时更看重房屋品质，“一开始预算可能是6000元，但看到了一套7000元的房子，房屋租赁市场装修比较满意，可能就立刻定下来了。

‘95后’宁愿多花点钱去住品质更高的房子”。从5月底到9月初，市场中主要有两拨人在租房，刚毕业的学生和开学前准备陪读的一家人。房屋租赁市场也将迎来一段密集成交的时期。

目前国内进入住房租赁市场的规模以上机构和房企数量达到100多家。企业扎堆进入，看中的正是加速增长的房屋租赁需求。至少是千亿级租金的市场，而对机构提供的房屋租赁房源需求数量约为1000万间左右。

根据有关机构数据显示，截至10月底，全国20个大中城市房屋租赁租金挂牌均价为42.65元/平方米/月，环比下降1.3%，降幅较9月扩大1.25个百分点;同比下降2.48%;

房屋租赁租金均价连续7个月下滑。其中，10月一线城市租金均价为90.93元/平方米/月，环比下降1.75%，房屋租赁同比下降1.21%。北京、深圳10月租金均价分别环比下跌2.82%、0.99%。重点二线城市房屋租赁10月租金均价为34.13元/平方米/月，环比下降1.07%，同比下降3.08%。

10月份，在全国20个大中城市中租金均价上涨的城市仅3个，相较于9月减少6个，平均涨幅为1.11%，房屋租赁涨幅收窄0.03个百分点;下跌城市达17个，较9月增加7个，平均跌幅1.54%，房屋租赁跌幅扩大0.66个百分点。

10月租金环比上涨前三位的城市为武汉、泉州、郑州;环比跌幅居前的城市为北京、成都、三亚、大连、天津。整体看房屋租赁水平均呈下滑态势。

根据我国住建部数据，现阶段一、二线城市房屋租赁比例已达到50%以上，而规模化住房租赁企业市场份额仅2%，房屋租赁品牌租赁机构更是寥寥无几，房屋租赁市场发展空间巨大。

上海易居研究院智库中心预测，未来十年将是住房租赁市场快速发展的阶段，预计2027年全国房屋租赁城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求。与此同时，房屋租赁将形成66亿平方米的可租赁房源，租金规模可达3.86万亿元。

到2030年，中国房屋租赁市场的租金规模将超过4.6万亿元。目前，我国租赁企业渗透率仅为2%，远低于发达国家水平。发达国家房屋租赁供给市场中，专业化的房屋租赁公司是出租领域中最重要的主体。根据美国人调局统计，大部分地区房屋租赁企业占整体住房出租比例都在35%以上。

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