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1、116平米的房子，公摊面积37平米，公摊面积超标？业主如何维权？

【引述】

近日，山西一小区业主发布一段视频，视频显示，她购买了一套复式公寓，合同写明一层面积58平方米左右，两层面积约116平方米。但交房后他发现，上下两层套内面积加起来只有79平方米左右。她觉得外面的走廊都比客厅大，怀疑公摊面积过大，超过国家标准。

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那么，业主的质疑是否有理呢？我们国家对房子的公摊面积又是如何规定的呢？还有就是公摊面积是否应该取消？下面律师就跟你捋一捋有关规定及规则：

一、业主的质疑是有理的。因为作为业主，是无法知道公摊面积是如何计算出来的，业主只能测量自己的房子面积有多大。

按照上述业主的说法，她房子的公摊面积比例几乎已经达到32%，这个也远超出一般认识的比例。一般而言，6层（含）住宅以下的公摊比例为7-15%，7-12层住宅公摊比例为12-15%，12-18层住宅公摊比例为12-20%，18-33层公摊比例为15-28%，当然也有比较极端的比例，不排除上述业主的情况就属于这种极端情况。

但无论如何，公摊面积对业主而言简直是一个未知的存在！开发商说是多少就是多少，至于是否合理合规，业主却没有任何话语权。

二、公摊面积的计算规则

对于公摊面积的比例，实际上是没有一个标准的，但有一套计算规则。

我国目前对房子公摊面积的计算规则主要是国家经委于1982年颁布、建设部在2005年修订的《建筑面积计算规则》、建设部1995颁布施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）、1995年建设部发布的《 全国统一建筑工程预算工程量计算规则》等规则，还有就是《住宅设计规范》和《房产测量规范》等规范性文件。其中，2005年，建设部在《 全国统一建筑工程预算工程量计算规则》的基础上修订颁布了《建筑工程建筑面积计算规范》，并将《建筑工程建筑面积计算规范》作为国家标准（GB/T50353—2005）。

根据上述有关规则：

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

公用建筑面积由以下两部分组成，包括：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

整栋建筑物的公用建筑面积=整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。

涉及公摊面积的，需要计算出公用建筑面积分摊系数：即整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和。

因此，各套房子分摊的公用建筑面积，即公摊面积=公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积。

了解了这些计算规则，你大概也知道，于业主而言，并没有用，因为建筑物详细数据在开发商手上，虽然相关建筑物的建筑面积、公摊面积经过审批，但对业主而言也只有接受的份，业主并无任何异议的权利。

三、取消公摊面积的呼声日渐高涨，但雷声大雨点小

实际上，我国的房地产开发模式主要沿用了香港模式，因为最早进行内地进行大规模开发房地产的是香港那些知名企业，如李嘉诚旗下的长实集团等。但是，香港现在早已取消公摊面积这个做法，而我国作为主要的房地产开发市场，却一直沿用。

实际上，公摊面积这个概念及做法应当取消，因为这个公摊面积实际上侵害了业主的权利，理由如下：

1.业主无能力测量公摊面积，业主只能测量套内面积。

2.公摊面积的确定未经与业主共同确认。公摊面积自身的计算方式虽有套规则，但是公摊面积的具体计算方式并未经与业主协商确认，而销售给业主的房子建筑面积中却包括了公摊面积，故实际上这个房子的建筑面积并未真正得到业主确认。

3.公摊面积计算可能不透明、不公正。一般而言，公摊面积由开发商委托测绘公司进行测绘计算，但开发商与测绘公司互为衣食父母，难以保证公正、透明。即使测绘公司对数据稍微放大一点点，对于开发商而言，也是巨额的额外利益。

好消息是，2019年，国家住建部发布《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第2.4.6条首次在部委规范性文件中明确，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，提出房子应以套内面积来计算、交易。虽然该规范目前仍处于征求意见阶段，但未来可期，有望正式终结“公摊面积”。

四、如上面所述的业主，发生这种情况又应当如何维权呢？虽然难度很大，但也不是没有办法。

首先，业主可以向当地住建部门申请调取所属楼盘的报建及验收等材料，综合有关材料后，可以查证所在楼盘的建筑面积如何、公摊面积如何、容积率如何等等有关房产的整体情况。

其次，需要认真复核一下业主与开发商签订的合同，看看开发商在合同条款上是否存在误导性、虚假性的陈述，合同条款与房产本身是否出在重大差异等，也可以回溯看看开发商在对房产销售时的宣传手册或单张，看看开发商在营销宣传上是否有夸大、误导性或欺诈性的陈述或承诺等，如果有上述这些情况，开发商很可能会构成违约或欺诈，业主则可以向开发商进行相应索赔。

公摊面积对业主来说就是一笔糊涂账，说不清，理还乱！取消公摊面积并以套内面积来计算、交易是大势所趋，相信在不久的将来，“公摊面积”将成为历史！

2、公摊超过多少可告开发商：公摊面积超标是否违法

公摊面积超标是否违法

商品房公摊面积是多少?

商品房的公摊面积一般分为：普通多层商品房公摊系数在10%-15%左右。带电梯的小高层商品房，公摊系数约在15%-20%左右。高层商品房相对更高一些，在20%-25%左右。

那么，公摊面积超过多少算违法?

要视具体情况而定。不同类型的房屋公摊面积不同。

公摊面积达到30%也不是一件稀奇的事情，而且不违法。 那么关于公摊面积到底在什么样的前提之下达到了30%的比例，这个其实是需要大家去重视的。 如果您是在高层楼房当中居住，那么一般公摊面积最大也就是25%，而且超过25%应该就是不合法的。 但如果我们将公摊面积30%的比例建立在商铺或者地下储藏室的位置上，其比例就是合情合理的，也是合法的。

公摊面积超标是否违法

公摊面积30%违法吗

1、很多业主在拿到房子的时候，发现公摊面积高达30%，这也就意味着一套房缩水30%，真正使用的面积太小了。那么公摊面积30%违法吗?其实国家对于公摊面积没有规定上限，不少业主只能吃了哑巴亏。

2、公摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，不同的房屋，公摊面积标准有所不同：

(1)如果是小高层住宅，公摊面积一般在10-15%之间，如果是带有电梯的小高层住户，公摊的系数在15%—20%之间。

(2)高层住宅都是在25层到33层之间的，楼梯高度也是最高，其他公用设备都要增加很多，公摊面积在14-24%之间。

(3)普通多层楼住宅一般指的是6层以下的建筑，为每位住户所提供的服务业务的用房，比如说配电室、水泵房等，公摊面积在13-18%之间。

(4)别墅的由于是独门独户，包括地下楼层在内的，最多三层楼房的独栋住宅，它的公摊面积很小，在1-8%之间。

公摊超过多少可告开发商

公摊面积如果是超过了25%，应该就是不合理的，虽然没有办法去明确的讲述具体情况，但是可以跟开发商进行沟通，然后给出合理的答案。

高层二梯二户公摊面积一般是在20-25%中间，分摊系数在0.2上下，如果说总建筑面积是95平方米，那么套内总建筑面积为95/(1+0.2)=79.17平米，分摊面积则为95-79.17=15.83平米，此外高层住宅二梯二户公摊面积一般在5-10%中间，小高层住房二梯二户公摊面积在15-20%中间。

公摊面积超标是否违法

一、房屋的公摊面积国家标准是多少

1、多楼层的住房，国家明确规定，在7层以下的住宅的公摊率是7%—12%。多楼层建筑的楼层数指得是在6层左右的磗混合的建筑，而其他的公摊部分的面积也包括外墙的水平投影的二分之一楼梯、楼梯间以及为每位住户所提供的服务业务的用房(热水交换站、水泵房、配电室等等)。一般情况下，这些会占我们住房建筑面积的13%—18%。

而在室内的楼层的高度分为室内的净高度(从地板到天花板之间的距离)以及室内的楼层高(从地板到上一个楼层的地板之间的距离)。一般情况下，楼层的高度在2.8米左右，我们楼房里的室内净高度在2.65米到2.7米之间。如果我们楼房里的室内净高度超过了4.7米以上，就应该按照两层楼房来计算我们室内的面积。

在7层—11层的住宅的公摊率是10%—16%。一般情况下，小高层的公摊率取决于各楼盘的自己本身情况来决定的。因为，不同的小高层楼房的公摊是有差异的。如果在地下没有设备用房，而在底层也没有任何商铺和底层架空的情况下，小高层的公摊系数是在10%—15%之间的。而带有电梯的小高层住户，公摊的系数在15%—20%之间。

按照国家规定，凡在7层以上的楼层，必须安装电梯。所以，小高层就属于配制电梯的范围之内。这样楼房的特点就是方便的`同时，又能给我们的生活增添一种新的高度。

2、高楼层的住房，12层—33层的住宅公摊率为14%—24%，为什么高楼层住房的公摊面积是最大的呢?因为，根据建筑规模的不同，高楼层的建筑一般都会在25层—33层之间。而且，高楼层的住宅也是楼梯高度最高的。

而且，高楼层的建筑除了有电梯和电梯前室所占用的空间之外，安全通道的楼梯也占用了很多的空间，还有“管道井”、“强电井”以及“弱电井”等等，许多公用的设备也都占用了很多的空间。所以，高楼层的建筑，楼层越高，公摊面积就越大。

3、别墅的住房，国家规定，别墅类型的住房的公摊率是1%—8%，别墅类型的住房包括地下楼层在内的，最多三层楼房的独栋住宅的形式，其中带室内的车库。

一般来说，独立的别墅是没有公摊面积的，而联体的别墅有比较少的公摊面积。独栋别墅的公用面积分摊的原则就是，在自己这栋楼的里面和自己这栋楼有连接的建筑结构，并且，就只向自己这栋楼的居民提供非盈利性的服务。这些是不符合这个条件的建筑，不能计算到公摊面积。

二、分摊面积的计算是怎样的

各户分摊公用建筑面积的计算方法，各户套内面积按比例分摊。

第1步：计算分摊系数，分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=(总建筑面积之和一各套内建筑面积之和)/各户套内建筑面积之和;

第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。

哪些是房屋公摊面积

1、盖的空中花园应按其水平投影面积的一半计算面积。

1、围护栏外的“花台”、“花池”不计算面积，与阳台连通的“花台”、“花池”参照阳台性质计算建筑面积。

2、路、规划路属公共道路，公共道路边房屋首层的柱廊不计算建筑面积。小区内的小区路属内部路，不算公共道路，小区内房屋首层的柱廊应计算建筑面积。

3、共有共用分摊面积计算上，明确市测绘所是以市规划局的报建图、《建设工程规划验收合格证》附图为依据。规划局在报建验收资料上对公共面积、功能的定性等名称上固定称谓。

4、天面的水箱间的面积按面积计算规定计算建筑面积。

5、在房屋上的烟道、烟井应按建筑物自然层计算建筑面积。

6、弧形规划用地面积计算时，三方同意由规划局在用地坐标列表中提供弧线上的桩点(拐点)坐标和圆弧半径，用地面积按圆弧半径进行计算。

7、于建筑物旁突出地面层高在2米以上的地下室排气井按规定计算建筑面积;独立的室外地下室排气井不计算建筑面积。

8、上盖的室外楼梯(单柱或双柱支承)按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按其水平投影面积的一半计算。

9、台中的水道管井、排烟井按建筑物自然层计算建筑面积，空调机放置位不另计算建筑面积。

10、围护栏外的“花台”、“花池”不计算面积，与阳台连通的“花台”、“花池”参照阳台性质计算建筑面积。

三、如何解决房屋公摊面积纠纷

三点提示：一是直接找开发商协调，也可向测绘部门或房地产行政主管部门反映，要求测绘单位重新进行测量，在以上两种方式都不能解决的情况下，最后还可以通过法院诉讼，由法院指定测绘单位重测。

三种维权办法中，第一种办法比较直接有效，但往往需要众多业主联合起来，要求开发商给出一个明确的解释，必要时还可以通过媒体监督解决纠纷，但很多不良开发商会玩“躲猫猫”，采取避而不见和拖而不决的策略，处理起来比较耗时耗力。

第二种办法的维权成本较高，专家介绍，公摊面积的测量都是以“幢”为单位，一幢楼中所有套内面积之外的地方都在公摊计算范围内，如果一户业主提出申请，意味着需要对整幢楼重新测量，按照现在纯住宅1元平米、商住两用1.7元平米的测绘费用，业主的负担至少在数千元甚至上万元。

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