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1、定了！棚户区改造类项目补偿标准最高1:1.2！

新政一：棚户区改造项目适用范围确定

以往，究竟什么样的项目才能被称之为“棚改”，争议很大。我们来看本次深圳市所作出的规定：

（一）棚户区改造政策适用范围。本实施意见适用于我市范围内使用年限20年以上，且符合下列条件之一的老旧住宅区：

1. 存在住房质量、消防等安全隐患；

2. 使用功能不齐全；

3. 配套设施不完善。

使用年限不足20年，且按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区，经区政府（含新区管理机构，下同）批准可以纳入棚户区改造政策适用范围。

符合《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）第六条规定，无法独立进行改造的零散旧住宅区可以不纳入棚户区改造政策适用范围。

鼓励各区政府根据实际情况，探索将辖区内具备改造条件的城中村、旧屋村有序纳入棚户区改造政策适用范围。

在明律师解读：90年代建成的住宅楼房能否被划入棚户区改造项目范围？按以往被征收人的朴素认知，这似乎是不合适的。但按照深圳市的这一新政，只要是建成于1998年以前的房屋，就极有可能被认定为“棚户区”。这一适用范围是否合理，自有公论。但当“棚户区改造”被冠以“城市更新”这一高级名词时，其适用范围的持续扩大便是难以避免的事情。无疑，棚户区改造“保障性安居工程”的性质有逐渐淡化、变味的嫌疑，这对于广大被征收人获取较高数额的补偿是不利的。1套房换3套房，很可能在城市中成为过往。

新政二：补偿安置比例最高1:1.2，拿N套房或成传说

（二）搬迁安置补偿和奖励标准。棚户区改造搬迁安置补偿采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合等方式，由权利主体自愿选择。

各区政府应当根据实际情况，按照套内建筑面积1 :1或不超过建筑面积1 :1.2的比例，确定辖区内老旧住宅区棚户区改造项目的产权调换标准。货币补偿标准应当按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令292号）的规定确定。

各区政府可以根据项目实际情况，奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积，增购面积的价格按照同项目的货币补偿标准计收。

在明律师解读：基于棚户区改造类项目的突出公共利益属性，1:1.2这样一个补偿比例确实有其合理性，但前提是其改造的确实是居住条件差的棚户区，而不是老百姓住得好好的90年代以后建成的住宅楼房。根据590号令所确立的补偿原则，“拆一还一”是征收补偿的法定基础性标准比例，在此基础上能否再提高完全要看地方的政策和项目的情况。这样一个数字被明确规定下来，对于广大被征收人获取更高的补偿数额、安置面积无疑是不利的，究竟该如何在协商谈判中“破局”，或许将成为被征收人接下来需要审慎思考的问题。

在明律师最后想提示广大被征收人的是，在上述新政的实施中，被征收人要明确自己的合理补偿诉求，积极挖掘各项规定中对被征收人有利的因素，尽力争取公平合理的征收补偿。要特别注意对项目意愿征询、征收补偿方案意见征询及听证、房屋调查登记与评估、回迁安置选择权等关键点的把握，全力确保自己在棚改项目之后居住生活条件的切实提升。还有一点需要谨记：无论出多少新政，都不能违背590号令的规定！在明律师将持续为广大被征收人在棚户区改造项目中的依法维权提供助力与支持。

2、棚户区改造补偿标准，棚户区的改造赔偿标准是什么

棚户区在很多城市都是常见的,也是被很多人口口相传的闹市中的平民窟,一边是繁华的街道,背后却是影响市容的杂乱无章的乱箭乱建的棚户区,正因为如此各地市政府加快了对棚户区的改造工作,那么在棚户区改造的过程中房屋的征收程序是怎样的？征收补偿的标准又是什么？

一、棚户区的概念

棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。所谓“城中村”，是指城市建成区仍然存在的、在集体土地上建造的、属于棚户区性质的区域。从面积上讲，棚户区一般拆迁面积在3万平方米以上，占地面积一般至少在5万平方米左右。

棚户区的改造范围包括：1.城市棚户区；2.国有林区棚户区和危旧房；3.国有垦区危房；4.中央下放地方煤矿棚户区改造；5.建制镇；6.部分城中村。

二、棚户区改造的房屋征收程序

在棚户区改造的房屋征收程序中，我们要区分国有土地上的房屋征收程序和集体土地上的房屋征收程序。

国有土地上的房屋征收程序：

（一）作出房屋征收决定的前置要件（符合公共利益需要）

（二）市县级人民政府作出房屋征收决定，并予以公告

（三）房屋评估

1.评估机构由被征收人进行协商选择；

2.评估机构的评估必须严格依据《国有土地上房屋征收评估办法》进行评估；

3.房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人进行公示；

4.对评估结果有异议的，可以在收到评估报告后10日内申请复议评估，对复核评估结果有异议的，可以申请鉴定。

（四）市县级人民政府作出房屋征收补偿决定

（五）强制拆除

在这里需要注意的是，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼的，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，是可以进行司法强拆的。

集体土地房屋征收的程序：

1.拟征收农民集体所有的土地，县（市、区）国土资源部门应当将拟征地的面积、用途、位置、补偿标准、安置途径等情况，以书面形式告知被征地农村集体经济组织。

2.征地书面告知后，县（市、区）人民政府组织相关部门对拟征收土地的权属、地类、面积以及青苗和地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查清点，调查结果须与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人签字确认。

3.县（市、区）国土资源部门会同有关部门依据有关规定、土地征收补偿安置标准和调查确认结果，拟定《征地补偿安置方案》。

4.被征地的农村集体经济组织对《征地补偿安置方案》有异议并要求听证的，县（市、区）国土资源行政部门应当按照《国土资源听证规定》的程序和有关要求组织听证；没有异议的，由申请用地单位或市（县）土地储备中心根据《征地补偿安置方案》核定的费用标准将征地补偿费、耕地开垦费、征地管理费和失地农民社保费用全额缴入预存征地补偿款专户。

5.征地补偿款预存后，县（市、区）国土资源行政部门应当按照有关规定编制“一书四方案”，连同以下材料报市国土资源局审查。

6.用地批准后，由县（市、区）人民政府在被征收土地所在地的农村集体经济组织予以公告。

7.公告结束后，市、县国土资源行政部门按照批准的《征地补偿安置方案》，由预存款专户将征地补偿安置费用、地上附着物和青苗补偿费足额支付给被征地农村集体经济组织。

三、棚户区改造的补偿

土地性质不同，房屋征收程序不同，补偿标准自然也有所区别。

棚户区内国有土地上房屋征收的补偿标准：

被拆迁的房屋价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。补偿可以参考就近区位类似结构的商品房的价格。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一) 被征收房屋价值的补偿;(二) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。

棚户区内集体土地房屋征收的补偿标准：

此房屋虽然属于集体土地上的房屋，但因位于城市规划区内，可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

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