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1、远洋地产最新负债率：远洋地产：千亿房企 限时自救

根据远洋集团披露，今年上半年将录得亏损最高200亿元，面临巨大的资金压力。

根据8月17日官方消息，2024、2027年和2029年到期的三笔美元债票息展期方案正式通过，延期两个月支付，焦头烂额的远洋得到一丝喘息。

尽管从技术层面上来说，远洋并不算真正的“违约爆雷”，但也彻底表露了其经营不佳的现状。

在市场看来，展期亦是负面信息。这家今年刚好“三十而立”的企业，遭遇了前所未有的发展挑战。

内地地产港股十强

远洋集团控股有限公司（以下简称“远洋集团”）是内地在港上市房地产公司十强之一。

创立于1993年，并于2007年9月28日在香港联合交易所主板上市（股票代号03377）。2008年3月，远洋集团控股有限公司被纳入香港恒生综合指数及恒生香港中资企业指数成分股。

远洋集团以住宅开发、不动产开发运营、物业服务及建筑建造全产业链服务为主营业务，并涵盖养老服务、数据地产、物流地产、房地产金融等领域。

足迹遍及80余个城市，已累计开发运营600余个项目。

根据官方显示，远洋集团以房地产开发为核心主营，枝叶脉络也环绕在房地产上下游产业。

旗下有远洋商业、远洋不动产、远洋服务等主营品牌。

成都远洋太古里、北京颐堤港，是远洋集团在不动产开发运营的代表作，也缔造了北京远洋大厦、北京国寿金融中心等城市地标。

物业服务方面，旗下远洋服务于2020年底在港交所主板挂牌上市（06677.HK），覆盖住宅、商场、写字楼、酒店、医院、政府大楼及其它公共设施等多种业态。

远洋集团经过三十年的发展，还拥有远洋建设、远洋装饰、远洋生态、远洋机电等营造专业公司，形成了以房地产开发为原点的全产业链服务。

此外，还有远洋数据、远洋物流、远洋资本，高端养老品牌椿萱茂等其他业务。

亏损最高200亿元

8月14日晚间，远洋集团在港交所公告，预期集团2023年上半年亏损约人民币170亿元至人民币200亿元，上年同期亏损约人民币10.87亿元。

据远洋集团公开给出的解释是，归因于两个方面，一是整体房地产市场低迷，导致营业额及毛利率下降，以及对物业项目计提的减值拨备增加；二是分占合营企业和联营公司的业绩下降。

一周后8月23日，远洋服务(06677.HK)正式公开了2023年上半年业绩答卷。

远洋服务董事局联席主席、总裁杨德勇携首席运营官朱葛颖，首席财务官刘旭、增值业务负责人陈志伟及资本市场部总经理周莹四位高管，出席了业绩会，与外界分享财报成果。

数据显示，截至2023年6月30日，远洋服务合约面积约1.45亿平方米，在管面积达1亿平方米，遍及中国五大核心城市群的89座城市。

“今年以来虽然受整体环境房地产行业的影响，整体的经营面临着比较大的压力，但是通过我们的努力，在服务品质经营团队方面都保持了稳定”。业绩会上，面对投资者的提问，远洋服务管理层坦然地说。

今年上半年，远洋服务收入稳健，物业管理基本盘牢固，期内其整体营业收入为15.6亿元，相比去年同期减少4.2%，归母净利润1.28亿元，较去年同期的2.67亿元下降51.8%。主要由于公司主动收缩回款不及预期的非业主增值服务的规模。

同期，远洋服务坚持高质量发展，聚焦优质项目。截至6月30日，其管理项目的总合约建筑面积为1.45亿平方米及总在管建筑面积为1.04亿平方米，分别较2022年6月30日增长约19%及30%。

变卖资产回笼现金

在这一次的舆情中，大家关注到两个点：一是国企居然也会爆雷，前有绿地，自然惊讶程度便小了许多，其次是背后的大股东无动于衷，并没有出手搭救？

远洋集团的困境，似乎早有端倪。近两年不断减持手中商业项目，现金流捉襟见肘。

22年12月15日晚间，远洋集团联合远洋服务和太古地产先后发布公告称，远洋计划以55.5亿元，向太古地产出售成都远洋太古里50%股权。出售完成后，太古地产将实现对成都远洋太古里的100%控股。

这个曾经被视为远洋在商业运营巅峰，估值被打了9折出售，只为快速回笼现金。不仅成都太古里，远洋集团同年4月以30亿元的价格出售北京颐堤港项目一期股权。

今年5月，又拟以19.63亿元出售位于朝阳区的远洋未来广场。前后获得约105亿元的现金流，但也只是杯水车薪。

截至2022年底，远洋短期现金负债率依然低至0.12，净负债率升至了183%。为此，远洋的股东—中国人寿和大家人寿在今年7月份，成立了联合调查组进驻远洋调查实际经营情况。

显然调查结果并不尽如人意，根据远洋集团8月14日在港交所公告，预期集团上半年亏损约人民币170亿元至200亿元，上年同期亏损约人民币10.87亿元。

在此之前，远洋集团曾在2022年发生上市以来的首次亏损，毛利率也创下新低。

险资地产大撤退

远洋集团的前身为1993年成立的中远房地产开发公司，2007年在香港上市。

经过多次的融资、改制，目前这家拥有央企背景的混合所有制企业的两大股东分别是：中国人寿保险股份有限公司，持股比例29.59%；大家人寿保险股份有限公司，持股比例29.58%。

不同于其他寿险企业资金实打实地投入，中国人寿对远洋虽然承诺了资金支持，实际却远不及预期。

中国人寿与远洋集团曾于2021年12月16日签署《金融产品交易框架协议》，承诺截至2024年12月31日止三个年度，中国人寿每年认购远洋集团的金融产品金额上限不超过50亿元或等值外币。

作为大股东，中国人寿实际支持力度并不大。

截至2022年12月31日止年度，中国人寿认购远洋集团作为发行人、融资主体或担保人的金融产品的金额为美元4000万元（折合人民币2.68亿元）及4.87亿元，合计不超8亿元，占上限比例仅为15%。

从中国人寿年报中发现，2022年，其收取远洋集团的企业债利息仅为700万元。亦可以看出，中国人寿整体支持远洋集团的债权本金规模较小。

而在中国人寿2020年报、2021年年报当中，关于融资支持提及的，均是“本公司与远洋集团未发生交易”。

另外，2022年中国人寿仅从远洋集团收取股利仅6100万元。按照权益法核算，2022年远洋集团体现于中国人寿的账目价值为21.94亿元。

险资举牌房地产要追溯到2016年，泰康与保利发展、平安与华夏幸福、中国人寿与远洋等，两两之间，均股权、债权交织，纷繁复杂。然而近两年，险资撤退地产的消息未曾间断。

据乐居财经统计显示，泰康人寿计划减持保利发展1.3%股份，套现或超过23亿；中国平安对于旭辉的持股比例从2019年的9.39%降至2022年的0%，中国金茂的持股比例也从2019年的15.11%降至2022年的13.36%。

中国人寿也正减少对远洋集团相关债券的持仓。2019-2022年，中国人寿从远洋集团收取的企业债利息分别为2700万、2600万、1700万元、700万元，侧面说明其对于远洋集团资金投入正减少。

仅2021年一年，平安人寿、中国人寿、大家人寿、富德生命人寿等多家险资均减持了地产股，减持超14亿股。

因此，在这一次远洋集团违约困境面前，背后两大股东并未出手搭救，也佐证险资大撤退的意图。

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30天内限时自救

据远洋集团公开的负债数据，截至2022年末，远洋持有现金93.86亿元，较2021年年末下降65.3%；现金短债比0.25，较上年末下降1.20，剔除受限制银行存款的现金短债比为0.12，长短债务比下降至1.55。整体来看，远洋尚有近300亿元缺口。

媒体披露，8月1日的“18远洋01”债权人会议通过《关于增加“18远洋01”本金兑付宽限期条款的议案》，给予本金兑付日连续30个自然日的宽限期。同时，债权人反对展期方案，要求按期全额兑付“18远洋01”本息。

也就是说，如果9月1日宽限期结束时，若债权人仍不同意展期而远洋仍无法兑付“18远洋01”，远洋集团将构成实质性违约。

进入2023年，远洋集团采取多项自救措施，保交付维持流动性经营，加大营销力度、资金回笼。2023年1-6月，远洋集团实现协议销售额人民币约356.6亿元，协议销售面积约276.1万平方米；2023年1-7月，远洋已顺利交付1.9万套住宅，其中包括深圳西丽网红盘远洋天著。

远洋地产深耕深圳多年，开发有多个小区以及储备项目，目前深圳在售远洋天祺位于龙岗坪地，总价仅248万起便可上车。

2、远洋地产最新负债率，央企远洋突发巨亏

昨天，远洋集团发布2022年中期未经审核的财务资料。信息显示：截至2022年6月30日，远洋集团营业额234.12亿元，利息及其他收入9.68亿元，期内溢利1.08亿元，其他全面亏损9.88亿元，全面亏损总额8.80亿元。

而去年上半年，远洋集团实现营业额人民币205.13亿元，毛利润人民币46.12亿元，归母公司净利润为10.10亿元。

即使拉长到2021年全年，远洋集团的日子过的也很不错，去年全年实现营业额约642亿元，核心净利润28亿元，归母公司净利润27亿元。

从大赚27亿到巨亏8.8亿，远洋不过用了半年的时间。

1、

事实上，2022年上半年亏损的知名房企非常多。

河南建业上半年的亏损额在50-60亿元，蓝光发展亏损额在46亿元，阳光城亏损额在35-45亿元，正荣亏损额在25-30亿元，就连老牌国企上实发展2022年上半年也亏损了1.1亿元，而去年上实发展还能实现3.44亿元的归母净利润。

赔钱的一出溜，赚钱的也不容易。

碧桂园2022年上半年的归母净利润为2-10亿元，去年这个数字还是150亿元；招商蛇口2022年上半年的归母净利润为15-21亿元，而去年同期的归母净利润超过42亿元，等于正宫大央企超过3万员工哼哧哼哧干了半年，一拉数据，比往年这个时候，还少赚了20多亿。

了解房地产行业的同学都知道，楼盘只有竣工交付，才能按照房地产行业的会计准则计入营业收入，同时方可核算利润，而2022年上半年**在各地大爆发，一定程度上影响了项目的施工，楼盘的交付也受到影响，这一点从网络舆情不断爆出的各地停工烂尾潮就可以判断。

事实上，这一条也是目前不少房企在半年报中的原因第一条。当然了这只是写出来的原因，更多企业是因为资金链断裂，企业暴雷无钱盖楼，最后拿**防控当了幌子。

2、

除了楼盘交付量大减之外，在碧桂园和远洋的半年报中，还提到了美元加息和汇率的影响。

上个月27日，美国联邦公开市场委员会公布最新利率决议，将基准利率上调75个基点至2.25%至2.50%区间。

2022年年初至今，美国已经加息4次，累计加息225个基点，预计到年底还有2-3次的加息预期，年内还有100基点的加息空间。

来自外汇管理局的信息显示，昨天境内在岸市场人民币兑美元汇率徘徊在6.8399附近，盘中一度刷新年内最低点6.8410，而去年年底的汇率仅为6.37。

这意味着仅仅大半年的时间，美元啥都不干，利用升值就收割了至少7%。

今年2月份的时候，21世纪经济报道曾经统计，101家房企共计存续460支美元债，总发行额度为1925.68亿美元，平均利率为7.56%。其中，美元债规模超过20亿美元的房企有33家，超过10亿美元的房企有45家，其中2022年需要偿还美元债超过10亿元的就有10家。

比如佳兆业的美元债2022年需要偿还的就有33亿美元，不考虑本金利息、罚息等，仅美元加息，佳兆业就要多付出超过15亿元人民币，以世茂10亿美元债为例，美元加息，世茂要多掏出接近5亿人民币，约相当于2021年世茂归母净利润的一半。

辛辛苦苦的干了一年，美帝一把薅去了一半。

3、

美元加息，不仅客观上造成了大量美元债房企的债务成本大增，主观上也有利于做空中国房地产，甚至是中国经济。

美联储曾经在报告中提及美元加息的好处，其中重要的一条：可以引起其他经济体的经济大衰退，美联储每次加息，都是在全球经济危机后；这时候美国经济复苏得差不多了；而其他经济体复苏滞后，还没有完全挺过来。

美联储加息，对于其他经济体而言，无论跟还是不跟，都是极大的伤害。

如果选择不变，则自己国家的外贸出口利润很可能被外汇吞噬掉，而且美元资本外流，发展会持续放缓；如果新兴国家也加息，本国的企业借贷成本就会大幅提升，损伤企业的投资积极性。刚刚恢复的本国经济，又将重新陷入低谷，甚至是大衰退。

如果选择降息来对冲发展的滞缓，很可能造成短期的经济繁荣，但是通胀严重，会酝酿更大的危机。

根据美联储自己的统计：美联储每提升1%利率，新兴国家GDP增速平均会掉0.3%左右。

当然了，作为世界第二大经济体，咱们拥有14亿人口的巨大内需市场和完整的工业全门类体系，所以我们受美元加息的影响会小一些，而且我们拥有约9800亿美元的美国国债，也可以一定程度的对冲美元加息的影响。

抛开国与国之间的经济战争的围困和反围困，美元加息对于巨额美元债的中国房企而言是致命的，这一点是真实无疑的。

4、

上一次的美元加息潮在2017-2018年，彼时2017年加息3次，2018年加息4次，于是2019年成了中国房企美元债的提前赎回大年。

2019年8月16日，21世纪经济报道的一篇文章就曾经提及，彼时随着美元兑人民币破7，为了降低融资成本，不少房企不得不考虑提前还债，以减轻自己的压力。

根据报道，2019年7、8两个月，中骏就提前赎回了2020年到期的3.5亿美元的债务，旭辉赎回了2020年到期的2.5亿美元的债务。佳兆业也在8月11日提前赎回了1.613亿美元。

但是2022年已经不同于2019年，彼时房企尚有财力提前赎回，而如今只能眼睁睁的暴雷。

美元债在房地产大发展时，曾经助力房企实现了快速的增长，而如今在房地产行业的低迷期，却像插向房企的最后一刀。

彼时的蜜糖，如今的砒霜。

5、

十几天前，龙湖股价在毫无征兆的情况下，被瑞银不专业的分析和一篇假消息搞得市值暴跌16%，同日龙湖卖空比例高达21.3%，卖空股数为922.2万股，而前一日，卖空数量仅79.15万股。

其实这不是龙湖第一次遭遇大规模的做空。

3月中上旬，紧随中概股集体暴跌之势，港股内房股也曾遇到过一次集体暴跌，当时，中概股6个交易日内，龙湖市值跌去了693亿港元，碧桂园市值蒸发了635亿港元，50强房企市值在3月14日当天跌去近1500亿港元。

彼时正值内房股发布2021年业绩前一个月的静默期，与8月10日正处中报静默期如出一辙。港交所规定，业绩发布前30天是业绩静默期，而静默期内，上市公司不得回购股份或高管增持，不得透露涉财报内幕信息。

似乎在国家拼命稳定房地产行情的时候，总有外在的力量在拼命的打压中国房地产从中牟利。

不过话说回来，尽管在过去大半年的股债下滑的周期中，空头扮演了重要的角色，但真正导致此局面的，是宏观政策与行业基本面双双来到一个前所未有的十字路口。

路在哪里？路向何方？

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