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1、限购政策之下，借名买房合同是否无效

房产律师导读：限购城市的借名买房一般认定有效，有贷款抵押的，抵押权需要涤除，就是先还银行钱。

起诉

YX某向法院起诉请求：

1．判令GG某协助YX某将坐落于北京市西城区某街某房屋变更登记至LLL某、YX某名下；2．由GG某支付本案诉讼费、保全费。

事实

法院认定事实：

一、2014年4月18日，YX某（甲方）与GG某（乙方）签署《借名购房协议》，约定：2014年4月18日，甲方以乙方名义购买西城区某街某室商品房一套，乙方同意甲方以自己的名义购买以上房屋；甲方以乙方名义所购房屋的所有权归甲方，乙方无偿代甲方持有所购房屋；购房首付款、按揭房款、中介费等所有因所购房屋所产生的款项均由甲方承担处理，以上所有交款凭据均由甲方保管；甲方享有对所购房屋全权占有、使用、收益及处分的权利；因甲方实际占有并使用该楼房，乙方不得做影响甲方正常使用的行为，在甲方使用过程中，涉及须乙方出面签名等事项应给予配合；乙方及其配偶、直系亲属不得对该房屋主张任何权益，更不得作为遗产发生继承关系；乙方负责将本协议购房事宜告知乙方的所有利害关系人，包括父母、子女及配偶；因甲方为该房屋的所有人及使用人，作为代理人的乙方和名义上的产权人，在任何情况下不得对该楼房进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等行为，乙方以上行为均无效，造成甲方损失的应当承担相应责任；对于乙方造成的违约行为，直接或间接的对甲方造成的任何损失，将由乙方负责，甲方可对乙方保留继续追究法律责任的权利；自签订本协议之日起表示甲乙双方自愿同意达成协议内容，并履行协议义务至房产证有机会过户至甲方名下之日止。

二、2014年4月18日，张某2（出卖人）、GG某（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为西城区某街某号；房屋成交价格2490000元。另，张某2与GG某签署《装修款补充协议》，约定张某2出售给GG某的房屋总价款为3020000元（含房屋配套设施折价款530000元）。

另查，为支付购房款，招商银行北京分行与GG某签订《个人贷款借款合同》，贷款金额为174万元，贷款期限为2014年11月19日至2044年11月19日。就招商银行北京分行的债权，GG某以所购房屋为抵押物提供抵押担保，招商银行北京分行与GG某就案涉房屋办妥抵押登记，招商银行北京分行为抵押权人。2022年3月15日，招商银行北京分行向法院陈述GG某名下贷款已结清，如法院判决GG某协助将案涉房屋的所有权转移登记至YX某名下，招商银行北京分行对此不持异议；在办理转移登记过程中如须招商银行北京分行协助，招商银行北京分行积极配合。

经询，YX某、GG某均认可：案涉房屋的购房款均由YX某支付，上述GG某向招商银行北京分行实际还款人均为YX某。

三、经查，案涉房屋现登记在GG某名下。GG某认可，购买案涉房屋之后，YX某为案涉房屋的实际占有、使用人，案涉房屋的物业费、供暖费、网费等均由YX某交纳。

四、YX某为证明其现在符合在北京购房资质要求，其提交申请日期为2021年8月27日、购房家庭类别为A．本市户籍居民家庭、申请核验人为LLL某、家庭成员为YX某、LLL某的在京购房资质核验申请表截图，显示该家庭名下拥有0套住房，核验结果为初步核验通过。

分析

法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，YX某与GG某签署的《借名购房协议》系双方真实意思表示，双方就购房款的支付、房屋的使用占有等均不持异议，故双方之间存在借名买房的关系。虽在签署该合同时，YX某尚不符合北京市关于购房资质的相关要求，但案涉房屋为商品房，YX某与GG某签署的《借名购房协议》中就商品房购买及房屋权利归属等约定均属双方当事人意思自治范畴，不违反法律、法规的强制性规定，在一般情形下，亦不足以认定双方在《借名购房协议》中的约定损害了他人合法权利或公共利益致合同无效之程度，故法院对GG某所持合同无效的答辩意见不予采信，《借名购房协议》真实有效，对YX某、GG某均具有约束力，双方均应履行合同义务。现YX某提交的证据证明其已经符合北京市关于购房资质的相关要求，故其要求GG某协助办理案涉房屋所有权转移登记手续的诉讼请求有合同依据。虽案涉房屋尚存在抵押登记，但抵押权人均向法院陈述其债权已受清偿，对抵押物的转移不持异议，故该情形亦不属于案涉房屋所有权转移的阻断因素。此外，关于GG某所持不能以LLL某具有购房资格来确认YX某具备相应的购房资格的答辩意见，于法无据，法院不予支持。YX某与LLL某系夫妻关系，现YX某作为合同权利人要求将案涉房屋转移登记至YX某、LLL某名下，LLL某予以同意，系当事人对自身权利的自由处分，法院对此不持异议。综上，法院对YX某的诉讼请求予以支持，对GG某的答辩意见不予采信。

判决

据此，法院判决：于判决生效之日起五日内，GG某协助将坐落于北京市西城区某街某房屋的所有权转移登记至LLL某、YX某名下。

2、2022新婚姻法房产加名无效：2022年新婚姻法房产加名无效

2022年新婚姻法房产加名无效

1、婚姻法条例中，针对房子分割，确实有加名无效的相关条例，不过也得分具体情况来看。如果是婚前一方全钱买房，同时，写的自己的名字，纵使在婚后加上了另一方，离婚时另一半还是不能参加这项财产的分配的。

2、因为，这种情况下购买的房产，会被界定为婚前财产。但是如果不是全款，而是贷款买房的话，夫妻有共同还贷的情况，会在离婚时，针对房贷及房子增值部分有一定的赔偿。

3、不过，如果夫妻双方针对财产有共同的约定，比如部分双方共同所有，或者部分个人所有等，并且呈现的是书面形式的约定，那么这个约定对双方而言也都是具有约束力的。

新婚姻法房产

1、新的婚姻法在房子分割方面，是有非常详细的规定的。首先是婚前一方全款买房，房子就算作是婚前财产，另一半不能参与分割。而如果男方全款买房，还只写了女方的名字，能证明是赠予行为的话，离婚时男方不能参与分割。

2、而婚前贷款买房，一般是房子在谁的名下就属于谁。但如果大家属于婚后再贷款买房，并且，需要两人一起来承担还贷款，那么参考还贷比例，还有房子增值等因素来核算补偿。

3、另外，如果是婚前新人父母出钱买房，并且记在了新人两人的名下，没有明确赠予约定的.话，一般会被视作是对自身子女的赠予。而婚后，新人父母在买房上再有出资行为的话，则这项出资一般会被认定为对夫妻两人的赠予。

2022年新婚姻法房产加名无效

加名字上去实质上是属于一种赠与，把房产的一半所有权赠与给另一半，是有效的。

第一种情况：有房无贷

1、带好三证(结婚证、身份证、房产证)正本及复印件。

2、去房屋所在地区的房地产交易中心，先在预检窗口告知是来办理房产证增加配偶姓名事宜的，窗口工作人员会审核提交的材料，如果材料齐全就给你们一个号码，然后凭号码去相关窗口办理。

3、办理房产证上加名字所需费用：110元手续费，明细如下：80元工本费、25元地籍图费、5元贴花费，如顺利20天后可拿到新的房产证。

4、新房产证可以设定密码，房地产交易中心会告知你一个初始密码，之后可自行更改。

第二种情况：有房有贷

1、先去银行办理抵押变更手续(具体事宜请咨询各银行)。

2、办理房产证上加名字所需费用：除支付上述110元手续费外，如贷款是纯公积金的，还需另外支付100元;如贷款是组合形式的(公积金+商业贷款)，还需另外支付200元。

3、其他步骤同“有房无贷”。

第三种情况：如果还没有结婚或者没有直系血源关系的，需要在房产证上加名字，情况会复杂很多，因为那将视为房屋买卖，房产证上加名字，需要交如下费用：

1、每平方米2.5元交易费。

2、不满5年，5.5%的营业税加1%个调税(时间段从产证发证日期到交易日未止)，满5年则不需要。

3、万分之5的印花税。

4、4本合同，每本约5元(各区交易中心不一样)。

5、男方转让50%，所有的税按市场价格计算，如果100万的房税值就是50万。

6、产证上有几人转让的，产证权益按平均分。

2022年新婚姻法房产加名无效

新婚姻法房产加名无效的解读

备受争议的“房产加名税”日前有了明确说法，财政部明确规定，婚姻关系存续期间，房产加名免征契税。法律人士建议，无论是房产证加名或是进行婚前财产公证，比较保险的方式还是各方签署协议，对于产权份额及分割方式等进行明确，避免矛盾。除另有约定外，原则上婚后购买的房产属于夫妻共同财产，但房屋产权是以登记为准，因此产证上是否有名字在房屋转让环节是有区别的。如果婚后只有一方名字，那么理论上当他（她）要卖房时，就不需要征得配偶的同意，配偶就有可能在不知情的情况下被卖了房。

法律依据：

《房屋登记办法》第八十六条

房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：

(一)登记申请书;

(二)申请人的身份证明;

(三)房屋所有权证书;

(四)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明;

(五)证明房屋所有权发生转移的材料;

(六)其他必要材料。

申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。

农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

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