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1、同地段公寓比住宅便宜50%，未来30年，公寓和住宅，谁更有前景？

一般来说，从我们多年跟盘的经验来看，同一个项目中，有住宅和公寓两种以上产品类型的，住宅都会放在开盘时间来先卖，公寓往往是在最后住宅售罄或者跟着最后几期组团来售卖。

动机上，不排除有价格上的考量因素：公寓比住宅便宜，能够在价格上和住宅形成一定的落差和梯度，扬长避短，避开和住宅的需求冲突（公寓卖得相对便宜，也会间接让住宅显得价格贵），往往也能让公寓等商办产品更畅销。

但是，如果要从公寓产品和住宅产品的根本价值层面来对比，我们认为，关键还是在于人们对产品的预期不同，也就是对于公寓和住宅的定位不同，表现出来的就是市场差价。

住宅，作为我国房地产市场的主流产品，兼具了居住使用属性（70年）和资产保值、增值属性，很多人买房都会两者兼顾，受众面比较广，而且居住属性的权重考量比较高，买房人心理预期都是：房子买来自住，房价涨了算锦上添花意外之财，房价跌了我还能自住享受，也不算亏。

但是，对于公寓等商办产品而言，其土地使用年限多为40年，商业投资属性比较强，有的公寓虽然能居住，但其商业产权的定位就决定了人们以及市场对它的预期，公寓或者办公写字楼就是用于对外出租、获取租金或者等到未来增值转售获取增值的。

居住功能，对于公寓而言，只是作为一个附加选项考虑的，所以，公寓的物业、水电等持有成本，一般就是和其商业性质的回报率相匹配，而不是参照住宅的标准。

之所以会产生公寓和住宅的价差，有的公寓甚至比住宅便宜一半的价格，主要还是由于我们的租金回报率、实体商业回报率相对偏低导致的，租金水平上不去，那么投资公寓、商办类产品就没那么大的获益，买房人投资的力度、动机和期待，也就没那么高。

对公寓、商办类产品的期待值低，那就没必要花大价钱买。

如果公寓和住宅的价位持平，与其花这么大价钱和成本，还不如再买一套住宅，由于住宅的市场受众更大更广，盘面更大，所以住宅的增值幅度往往可能还要优于公寓、商办，回报率会更高，所以，才导致了住宅比公寓好卖的市场倒挂。

如果按照回报率和投资角度而言，公寓、商办等产品，才是正统的房地产投资赛道，国外的公寓、商办，价格涨再高都有回报，因为租金水平高，而住宅则更侧重于居住赛道，价格想涨也涨不上去。

2、投资公寓前景如何：中国公寓未来发展趋势

中国公寓未来发展趋势

中国公寓未来发展趋势是：

1、投资门槛低

“每当提起投资两个字，总觉得非常遥远，好像只有具备一定身家的人才能拥有投资的特权。白领、工薪阶，只能任由自己辛辛苦苦挣来的钱放在银行里，随着通胀不断贬值缩水。但公寓的出现彻底打破了这一现状，总面积小，总价低，投资门槛较低，让普通人也有了投资的权力，并且投入可控，回可期，不断受到越来越多人的追捧与青睐。

2、收益稳定

在以往地产疯狂的十年中，如果计算投资报，商铺、写字楼乃至住宅，都要远远高于公寓产品。可是在目前经济、政策新形势下，住宅已经多轮限购，以往的热门投资对象如今已经不是好的选择。 通常来说，公寓具备总价低，易管理的优势，同时租客辐射范围广、空间功能强大，成为较为稳定的投资选择。

3、政策力度好

每次限购政策到来时，公寓产品就会出现不同程度的回暖。因为公寓是一种介于商办和住宅的中间品，在一线和热点二线城市执行严格的限购政策时，由于LOFT介于商办和住宅的中间品的独特属性，不受限购限贷政策影响。 其次，随着国家对小微企业及大众创业的扶持力度不断增加，未来将会涌现出更多初创企业，而LOFT公寓便会成为部分中小型公司的首选。

4、允许公寓享民用水电气

允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

5、产品功能全

公寓是介于居住和办公一种业态，集居住、商用、办公功能于一体，能够满足不同的.市场需求。如果是有创业梦想的年轻人，完全可以把一楼作为办公场所，二楼作为住房，一房两用，既解决了住房问题，又免去了租用写字楼的租金，在创业初期可以节省很大一笔费用。

中国公寓未来发展趋势

一、公寓有什么优势和劣势

1、优势就是这种住宅的面积是比较小的，所以价格相对来说也是比较便宜的，适合经济条件不太好的人购买，而且生活起来也是比较方便的，因为公寓式住宅大多建造于市中心地段，平时出行方便，周边的配套设施也齐全，很适合现在的上班族购买。

2、劣势就是住在公寓里面的生活成本是比较高的，因为属于商水商电，所以水电费用都是根据商业的标准来进行收费的，而且物业费用也比普通小区要高。同时公寓房属于小户型的房子，所以走道一般都是没有自然采光的，缺少一些空间的方位感。

二、公寓的产权年限一般为几年

1、公寓主要分为住宅式公寓和商务型公寓。这两种公寓的产权年限也是不一样的，如果购买的是住宅式公寓，那么产权年限是70年属于大产权，如果购买的是商业式公寓，那么产权年限只有40年或者是50年。

2、所以在购买公寓房的时候，也是需要将产权年限了解清楚的，更推荐大家购买大产权的公寓房，这种公寓房会更有保障一些，而且以后出现问题，也是可以通过法律武器来维护自身合法权益的。

三、购房需要注意的事项

1、市场上出售的房源是比较多的，而且不同地理位置的房价也是不一样的，可以结合一下个人的经济情况来选择合适的房源，经济条件比较好的情况下，尽量是选择位置好点的房子。

2、在购买房子的时候需要了解一下房子的户型，尽量是选择南北通透的房子，采光效果和通风效果会更好一些，居住起来也会更加的舒适。

中国公寓未来发展趋势

公寓行业市场规模分析

随着国家层面各项利好住房租赁政策的不断出台，各地方也相继推动租赁市场的发展，社会对于长租公寓的关注度随之提高。在长租公寓品牌商抢占市场份额的同时，国企、央企纷纷涌入住房租赁领域，并推动各自的品牌公寓。

在政策面延续“房住不炒”的主基调下，长租公寓成为房企多元化布局的主要方向之一，截至2019年，国内TOP100规模房企中已布局长租公寓业务的企业占比接近1/4 。从规模上来看，2019年房企长租公寓TOP20的累计开业房源规模已突破32万间，成为集中式长租公寓的主力军。

2019年，在整体大环境不容乐观的背景下，长租公寓行业整体规模增速放缓，着力于已拓房源的开业效率和经营质量。从2019年的开业情况来看，TOP10企业的增长情况较好，而头部企业更保持了领先优势，其中，万科泊寓和龙湖冠寓的新开业规模占TOP10新增总量的6成。

未来公寓市场发展趋势如何?

随着时代的发展，城市经济将会越来越繁荣，商业用地会越来越多，而未来住宅区的发展将会向城市的边缘移动。按照国外大城市的趋势来看，公寓房将会作为城市商业区内部最抢手的住房之一，即使产权只有40年，到期后也能够续租，基本不需要担心拆迁换地方等问题。

综合来看，未来的公寓房，发展前景还是可以的，也不是说所有的公寓房都不值得去投资，和普通住房一样，都需要去综合考量，在大城市限购限贷的背景下，公寓也是一个不错的选择。

未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动公寓市场稳步上升。城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。国内如此庞大的主题公寓市场，将会给公寓的多元化发展带来新的机遇。

报告在总结中国公寓行业发展历程的基础上，结合新时期的各方面因素，对中国公寓行业的发展趋势给予了细致和审慎的预测论证。本报告是公寓行业生产、经营、科研企业及相关研究单位极具参考价值的专业报告。

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