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1、顺义最新开盘楼盘：【星誉BEIJING】实景看房：超高得房率，顺义最火项目？

关键词：

精装修、低密度、1.6容积率、地铁R4线、公园旁、成熟配套、纯商品房、自带商业、70㎡两居起步、单价3开头、北京城建开发。

沿着通顺路往北，道路两边绿化很好。

星誉BEIJING项目的西地块就在路右侧，从这儿到顺义城区只需要3公里。

这是西地块的工地现场，一休打入了内部，来到了工人们的简易房。数量不少，看来已经正式全面开工的状态。

来到星誉BEIJING的售楼处，占地面积很大，宽敞大气。位置在西地块的最南侧，在一个破旧的早餐公司对面。

一休不止一次与大家分享这个观点：顺义是有产业的，有经济基础。

其GDP虽然这几年有点下滑，又被亦庄干掉，但顺义依然是郊区TOP，总量仅次于海朝西东亦，排名第六。

这意味着什么？

口号响亮、很多新房单价破十万的城六区丰台、每年都超大力度扶持的亲儿子通州，竟也不是顺义的对手，更别说大兴、昌平这些郊区兄弟。这是顺义的底色，也是基本面。

以小见大，星誉BEIJING南侧的破旧早餐公司，其实也是在告诉大家：

1、这地段还算成熟，周边并不是荒地，已经有老公司和破房子了。

2、星誉Beijing西地块西侧就是现代的发动机工厂、配件公司、模块工厂，还有现在风头正盛的理想汽车总基地。周边有很多机械制造、物流贸易、汽车、医药类公司。

能满足以上条件的北京新盘，其实不太多，可以说这位置不虚，有支撑，绝非某些新盘那种“鸟不拉屎”的地段。

北京城建这次对楼盘的包装、宣传，确实打破了其原有的模式。

更加追求年轻化的表达方式，售楼处也是未来感十足，不太像之前沉闷的国企风格。（其实从国誉朝华就开始有这样的改变，集团内部在创新）

顺义的很多楼盘，都是主打“朝阳北”为卖点，星誉BEIJING也未能免俗。但其实这个卖点多少有点虚，因为项目位置并不挨着朝阳，硬要类比“海淀北-昌平南”这种逻辑，其实有点不通顺。

其实，星誉BEIJING如果能把与顺义老城的关系说明白，一样很有优势。

现如今总价、单价低一点的新盘，大部分位置都在郊区，城区的也不是这个价儿，七八万起步，大家心里应该都明白。

但即便是郊区盘，其实也分三六九等。

一休说句大实话，如果预算有限，那建议优先考虑靠近郊区老城区的那些项目，这意味着更加成熟，可以享受到已有配套，也更有人气，二手房市场也有保障，自己住的方便，二手也卖得出去或者卖的上价儿。如果用俩字儿来概括，那就是“实惠”。

而项目所在的仁和板块，虽然不是顺义老城区的核心，但确也属于城区延展地带，就在那个边界上，太近了。而且顺义老城区一共也没多大，那些医院、商场、体育馆、公园、学校，都是现成的，不需要任何大饼。

举个例子，星誉BEIJING到顺义地铁站、顺义区医院、顺义公园都在直线距离3.5公里以内，您听这些名字也能知道，这些地名扎堆的地方往往就是最成熟的位置。

如上图，6021、6024两地块是项目西区，6035地块是东区，这三块地是纯商品房。

6033地块是附近的回迁安置房，6034是幼儿园，是北京城建拿地时的捆绑条件。

这张图中，有三处，值得一提。

1、顺义一中。这是顺义天花板级的高中，虽然高中不讲学区房，都得考。但离着近，氛围还是会不一样。

2、路劲旭辉的公园和御项目，在东地块的东侧。

3、仁和公园。在公园旁的小区，茶余饭后遛弯都会很方便，遛狗也有了好去处。竞品项目公园和御项目名字中的“公园”二字，其实说的就是这里。但其到公园的距离，其实没有星誉BEIJING近。

仁和公园的北侧，还有三处配套，非常亮眼，就是图中仁和公园北侧的三个黄圈。

1、顺义城南体育中心＋顺义区文化中心。这里是顺义文体活动的主要场所，对家长和孩子都很友好。体育中心有好多个球场，文化中心就更牛掰了，是顺义文化馆、顺义图书馆、顺义博物馆、顺义大剧院的集合体，特别适合小朋友的成长。文旅局也在这。

2、第二个黄圈的位置，是顺义夕阳红公园、老干部活动中心、顺义社区服务中心养老院、退役军人活动中心。老干部局在这。

3、再往北，是北京儿童医院顺义妇儿医院、仁和第一人民医院（新建的，二级甲等）。顺义卫健委也在这。

旁边还有一个石园大市场，这里非常接地气，买东西便宜，很适合父母长辈采买。还有美廉美超市，不喜欢菜市场的年轻人可以来这。

以上配套，对老人小孩是不是很友好？很不错了吧？

星誉BEIJING步行可达，远一点的距离项目车程只需要4分钟左右，真的很方便了。

星誉BEIJING的东、西地块相距太远，这种距离不多见，严格来讲都不能算一个项目才对，没啥呼应。

且西边两个地块中间有市政路，导致一个本就体量一般的小区切成三部分，每一块都不大，多少影响小区氛围感；也给园林景观设计，增加了不小的难度，也不利于开发商操盘，槽点真心不少啊。

但这一切和开发商倒是没直接关系，供地者也不会想那么多。顺义这几年供地很有特点，地块往往都很小，切的很碎，一个项目三四块地很常见，尤其是仁和，包括前两年的“仁和三兄弟”，大部分项目全这样，多少有点糟蹋东西。不敢多说了，深度原因分析,后台t我。

这是星誉BEIJING的东地块，就四栋楼，以89㎡和70㎡小户型为主。

小区容积率为1.6和1.8，一共18栋，8-11层住宅，共1056户。

户型产品为70㎡两居、89㎡三居、105㎡三居、116㎡四居。

限均价4.4，但其实绝大部分房源售价都是低于4万的，3开头为主，纯纯刚需价。

这是项目周边的不利因素汇总情况，广大购房者可以重点了解。

这是一休在五月中旬拍摄的，西地块工地情况，现在的进度要更快一些。

从售楼处朝北看的视野，不远处可以看到项目北侧的顺义化肥厂宿舍，这是很老的小区，至今已有32年的历史。

向东看，一排很新的板楼还有大量的别墅产品，那是项目东侧的北京合院小区，同样是北京城建开发。（已经是现房了，但还有新房房源，95㎡洋房，单价不到4万。合院别墅八百多万就能入手）

来看看样板间，89㎡三居，B1户型，三面宽朝南。

这是交付样板间，装修品质也就是这个标准。

北向U型厨房，面积还行，柜子也都给做好了。

北向次卧，外窗据说可以探出去一块，送了一块设备平台，所以提升了得房率。

北向的客卫，朝北开窗，通风不错。

主卧套房。

主卧送了阳台，半赠送。

客厅送的阳台更夸张，很大。阳台深度来说，在北京这几年的新房项目中，似乎可以称冠。

漂亮的电视背景墙。

南向次卧门口有一个家政间，提高了这户型的收纳功能。

南向次卧，送了飘窗。

总结来说，送飘窗、设备平台、阳台，三样全都安排上了，你说得房率能不高吗？

还是刚刚的那个89三居户型，城建还做了一个精装展示样板间。

南向的主卧、次卧、客厅。

主卧套房内部情况。

南向次卧。

餐厅，以及北向的次卧、卫生间、厨房。

从外部视角，来看看赠送了多少。

开发商对部分材料品牌的展示。

市政地暖。

89㎡及以上户型，送了中央空调。

三层双中空Low-E玻璃的断桥铝窗，普遍都这样，常规操作。

来到了C3户型，105㎡三居，交付样板间，所见即所得。

这户型最大亮点，当属超大转角飘窗，只有边户才能做到这种。

餐厨客一体化设计。

卫生间，以及朝北的两个房间。

主卧套房，带大阳台。

北京城建，从操盘业绩来看已经算是本地开发商中的一哥，对老大哥首开已经不放在眼里了。

只要是城建的介绍，必谈双奥。有点类似首开必谈“半座北京城”。

星誉BEIJING项目运用了大量的曲线元素，这是这位国企开发商之前没有过的风格。

105㎡三居，其实还有这种中规中矩的南向三面宽户型，不知道为啥开发商要去展示那个边户。

116㎡四居，得房率最高，达到了93%。

70㎡两居，南北通透，确实不错。给了小户型买家很多体面，单价还不到4万。

顺义如何选房？还有什么备选项目？竞品优缺点是什么？都可以问一休。

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2、顺义最新开盘楼盘，顺义多个新盘扎堆入市

顺义新老楼盘齐发力，产品类型丰富

根据北京中原地产发布的数据显示，今年上半年，北京新建商品住宅（含普通住宅 别墅，下同）累计成交19096套，成交金额1494亿。其中，顺义区以成交额156.56亿元位居第三位。而9月19日-9月25日这一周，北京新建商品住宅成交916套，成交金额62.78亿元。其中，顺义区新建商品房成交金额6.5亿元，环比下降约4%，成交金额位居全市各区第四位。

位于北京东北方向的顺义区，多年来因临空经济区和中央别墅区而备受关注。自《顺义区分区规划（国土空间规划）（2017-2035） 》提出之后，顺义的产业发展便开始提速。按照规划，顺义将构建“一港、两轴、三带、多点”总体空间格局。其中，“一港”指国际空港新城；“两轴”为宜居宜业发展轴（顺义城区南北）、创新创业发展轴；”三带”为温榆河生态带、潮白河生态带、浅山生态带；“多点”指仁和、马坡、牛栏山、后沙峪等各个板块。

顺义区一位业内人士介绍，“从年内月度成交走势来看，北京楼市凸显一定韧性。当前，恰逢传统销售旺季‘十一’小长假，房企都在紧抓节点发力推盘，顺义各楼盘也不例外。”

整体来看，作为楼市传统热点区域的顺义，当前呈现的特点是，新老楼盘交替发力、刚需盘与别墅同台竞技。其中，后沙峪板块有新盘中铁诺德阅墅以及在售楼盘中海首开•湖光玖里等，马坡、牛栏山板块陆续有和锦华宸、顺鑫•颐和天璟禧润等新盘亮相，仁和板块曾备受瞩目的“打擂”盘——龙湖•云河砚及路劲御和府也依然在售。

在顺义区从事销售多年的赵晨（化名）向记者介绍，“尽管新房供应量持续攀升，但顺义市场表现出良好的去化能力，相较于短期供应猛增的朝阳、昌平等区域来说，顺义新房供需矛盾要缓和得多。”

后沙峪板块新盘亮相、老盘顺销

10月1日一早，位于顺义后沙峪板块的中铁诺德阅墅项目全新样板间开放。据项目负责人介绍，中铁诺德阅墅项目由央企中铁打造，是中央别墅区的低密实景现房，容积率1.01，即买即住。该项目临近首都国际机场，距离温榆河和罗马湖仅200米，附近有优山美地、龙湖滟澜山等低密度别墅类小区，教育资源配套方面有新英才国际学校等16所国际学府。

中铁诺德阅墅项目负责人介绍，此次开放的清水样板间户型拥有约8.1米超大面宽。目前，项目在售产品为230平方米的上叠，总价1200万元；300平方米的下叠，总价1500万元。项目国庆期间还推出了特价房源。

10月1日，购房人参观中铁诺德阅墅项目开放的“清水样板间”。

“周围总会听到有人说再等等、再看看，现在的楼市应该是没有大跌或者大涨了，我们是追求改善，所以这次不打算再等了。”在中铁诺德阅墅项目看房的刘凯（化名）向记者表示，现在北京的低密度产品已经越发稀缺，他和家人正准备“十一”假期在顺义购买一套低密度改善型住宅。

同样位于后沙峪板块的中海首开•湖光玖里项目，于9月18日正式开盘。其位于火沙路与裕庆路交叉口西北角、祥云小镇北1.6公里，整体居住氛围和居住环境质量较高。

10月1日，新京报记者来到了位于中粮祥云小镇附近的中海首开•湖光玖里项目销售处。销售人员介绍，项目产品类型为建筑面积约110-185平方米三至四居洋房、联排。项目整体为4-6层的低密洋房，容积率1.2，均价5.5万-6.4万元/平方米，总户数1246户，精装交付。

后沙峪板块另一项目阳光城•檀悦入市的时间要相对早一些。2016年6月，阳光城7.5亿元拿下项目地块，如今基本已经处于现房销售状态。该项目主推建筑面积约88平方米的三居，首套房首付约200万起。

“‘十一’期间，阳光城•檀悦的叠拼产品有‘一口价’房源，其他产品有9.8折的优惠。”销售人员介绍，该项目现在在售的是上叠、下叠、上跃、下跃户型。上叠房本面积86平方米，总价在981万元左右；下叠房本面积在256平方米左右，总价约1250万元；下跃房本面积180平方米，总价在888万元左右。上述户型都是毛坯交付，皆有赠送的地下部分面积。销售人员称，业主还可以购买装修包，届时由开发商代为装修。

马坡、牛栏山、仁和板块新房供应充足

在顺义新房市场中，除了后沙峪板块外，马坡、牛栏山及仁和板块也同样备受关注。

其中，马坡、牛栏山板块有和锦华宸、顺鑫•颐和天璟禧润等新盘亮相，主推户型多样，可满足刚需及改善置业群体需求。“十一”期间，新京报记者通过探访了解到，位于马坡、由金地和保利集团打造的和锦华宸二期项目占地面积约5.2万平米，建筑面积约8.2万平米，容积率1.6，目前在售房源有多种户型，包括98、126平方米洋房，总价从340万-519万元不等；上叠房本面积150平方米，赠送100平方米，总价650万-680万元；下叠房本面积280平方米，赠送170平方米，总价930万-980万元。

与此同时，位于牛栏山板块的顺鑫•颐和天璟禧润项目，也推出多种房源，比较适合改善群体。该项目一期现房为109平方米墅景洋房、240-309平方米观景叠墅；二期期房为120-135平方米洋房、160-220平方米大平层、336-398平方米全联排别墅。从价格方面来看，洋房单价3万元/平方米起，总价360万元起；联排别墅总价960万元左右。

说起顺义区新盘，仁和板块也值得一看。去年“同台打擂”的龙湖•云河砚及路劲御和府，户型从两居到四居，从小高层到别墅，都囊括其中。

龙湖•云河砚是望京北为数不多的别墅项目，目前主力产品为150-375平方米叠拼别墅，拥有难得的10.2米大面宽、6.5米高的全明地下空间和南向花园，项目在7、8月陆续开放了实体别墅及实体园林展示。国庆期间，该项目推出“别墅限时立减20万，600万元起即可入手”优惠，项目的墅区洋房也推出了限时“一口价”房源。

此外，该区域的路劲御和府项目在售房源为68平方米两居，82、89平方米三居及108平方米四居等户型，均价4万元/平方米。

新京报记者 张建 摄影 张建

编辑 杨娟娟 校对 张彦君

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