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1、2022年的兰州房地产市场如何：2022年12月55城新房价格下降，今年房价如何走？

1月16日，国家统计局发布了2022年12月的70城房价数据。统计数据显示，2022年12月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数有所增加，各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称，从环比来看，2022年12月，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比一平一降，二三线城市环比下降；从同比来看，一线城市商品住宅销售价格同比上涨，二三线城市同比下降。

2022年12月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数有所增加。资料图片

一线城市新房房价环比止跌持平

一线城市作为房价涨跌的风向标，对整体楼市的走势具有指向性意义。国家统计局发布的数据显示，2022年12月，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月的下降0.2%转为持平。

对此，上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析：“最明显的变化是，一线城市新房房价连跌3个月后，当前已经有止跌现象。这也说明，一线城市的楼市继续被看好。此类城市止跌，也有助于修复市场预期。”

对于北京、上海新房房价上涨的因素，58安居客研究院院长张波指出：“京沪的新房价格环比上涨并不代表市场热度回调，更大层面是成交结构的变化，中高端房源成交占比提升是直接因素。”

一线城市中，北京、上海新房房价依然维持环比上涨，广州、深圳依然处于环比下跌趋势。其中，北京、上海新房房价环比涨幅分别为0.2%和0.4%，广州、深圳环比跌幅分别为0.4%和0.3%。

但是，也需要看到，2022年12月，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。中原地产首席分析师张大伟表示：“这也代表了整体楼市已经全面入冬，特别是二手房价格表现更值得关注。当前，从价格走势看，一线城市没有明显的宽松政策，且2022年12月份受疫情影响较大，导致市场继续降温。”

二三线城市仍未走出市场底部

根据简单算术平均计算，2022年12月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.2%，同比涨幅为-2.3%。对此，严跃进表示：“当前房价指数跌幅总体上没有扩大，说明四季度持续性的‘三支箭’政策，减少了房企恐慌性降价的情况。但需要看到，此类跌幅也没有明显收窄，尤其是12月份各地楼市交易没有出现非常强的‘翘尾’现象，这也要求我们不能盲目乐观，在稳房价方面需要继续发力。”

国家统计局数据显示，2022年12月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个，比上月增加4个；二手住宅销售价格环比下降城市有63个，比上月增加1个。

从二三线城市来看，约有八成的二三线城市新房房价环比仍处于持续下跌之中。但是，少部分城市例如杭州、宁波、青岛、长沙、成都、扬州、泉州等新房价格实现了环比上涨，而这些城市集中在长三角地区，且扬州在12月新房房价环比涨幅为0.6%，位居全国首位。此外，杭州、成都等城市在2022年仍然是楼市热点城市，房价环比呈现持续上扬的态势。

二手房方面，从2022年12月份房价指数环比和同比涨幅数据看，二三线城市中二手房还在涨价的城市数量非常少。在70城中，二手房房价环比和同比均实现上涨的城市仅有成都和昆明两城。

此外，值得关注的是，根据易居研究院的统计，基于央行房贷利率自由下调的规则，根据2022年10-12月份全国70城房价指数数据，70城中有35个城市符合利率下调的标准，其中长春、沈阳、太原、大连、哈尔滨、郑州、天津、石家庄、福州、南宁、贵阳、厦门、武汉、兰州共计14个二线城市房贷利率或将继续下调。

2023年房价会否止跌回升？

2022年被称为房地产行业的“至暗时刻”，那么，随着2022年的逝去、2023年的到来，新一年的房价将怎么走，会否实现由跌转涨呢？

张波预测称：“今年是改善需求入市的好年份，中共中央、国务院去年12月印发的《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》中明确提到，住房改善将是未来拉动内需的重点。预计一二线热点城市的复苏节奏会相对更快，目前一二线热点城市的政策工具箱还有较多工具未被使用，尤其是针对改善需求在首付及利率方面有很大的调整空间。结合房贷利率的整体优化，未来市场整体复苏依然非常可期。”

“目前，稳房价的思路已经清晰，即‘两条线’。从供给端的角度看，预计近期会发布资产负债表优化的21条方案，资金到位，房企在定价上就会趋稳。而从需求端看，新一轮购房需求刺激政策在路上，需求端活跃，房价无序下跌也会停止。总体来看，2023年稳房价依然是重要工作，其成为稳预期、促进楼市稳健发展的重要条件。”严跃进如是说。

对于楼市止跌企稳的时间，张大伟预测称：“预计2023年上半年市场继续低迷。相比往年楼市调整，这一轮的博弈期很长。需要注意的是，当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题，更多是对经济收入的预期问题，短期来看，未来几个月市场将持续低迷，企稳需要等到2023年二季度以后。整个中国房地产市场必须要一线城市趋于稳定，加之改善需求扶持政策落地，整体市场才有望真正企稳。”

此外，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，从趋势来看，市场调整仍未结束，短期成交量或会出现进一步缩量，价格或也进一步下调。不过，通常1月都是政策淡季，但近期市场各方都在为房地产吹“暖风”，这也显示今年政策利好会更早兑现，对房地产市场而言是利好，在市场不断消化利好、相关政策不断兑现后有利于形成多方共振，市场有望重拾信心。

新京报记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 赵琳

2、2022年的兰州房地产市场如何，兰州地产没有新鲜事

2022年的兰州房地产市场如何?如今的兰州楼市，除了降价，几乎没有新鲜事，我来为大家讲解一下关于2022年的兰州房地产市场如何?跟着小编一起来看一看吧!

2022年的兰州房地产市场如何

如今的兰州楼市，除了降价，几乎没有新鲜事。

作为一个需要持续性输出楼市相关内容的工种，最近有点格外焦虑，这种现状开始倒逼得人有点怀念七八年前的时候。

那时候的兰州，今天土拍激烈、明天又一个品牌房企入驻；西边出一个地王，东边起一个第一高，大大小小的项目和城市规划动静几乎没间断过。

每到周末或者节假日节点，那就是地产小编们最忙碌的时候，相机包一背，早晨参加这个项目奠基，下午在另一个项目开盘现场。要是遇上个万事皆宜的好日子，每个人都恨不得自己有分身术使一使。

别问，问就是动辄参与几千万、上亿规模重点项目的天选打工人。

现在，完全不一样了，主城土拍少之又少，即便有地挂出来，也几乎不会再出现争夺激烈的土拍之战了。品牌房企兰州也差不多集齐了，以这两年的行情，轰轰烈烈地进来，悄无声息地退场的也不少。

另一方面，传闻中的城建大项目隔三差五上演狼来了的经典剧目，说得次数多了，本来关心的人都看麻木了。

每天上班，习惯性地浏览后台网友的留言，看到咨询这个棚改那个道路，又或者哪项规划什么时候落实的最新进展，我真是脑瓜子嗡嗡的。

但是，我们又必须每天得在互联网上找点存在感。每天都是那点动静，那点进度，多少就有点巧妇难为无米之炊的意思。

本着大家关心什么，我们探讨什么的原则，我们一直尽可能地输出一些关于兰州楼市的观点和动态信息，时间长了，悟出一个道理。

这年头，兰州房地产真的没有新鲜事。

我们的读者平时最爱咨询的除了旧改的动静、新房的折扣、城市大配套的建设节奏之外，那就是哪个项目降价了，降了多少。

“你们老说降了降了，我怎么没感觉呢？”看吧，一两千的力度，在开发端已经是割肉放血了。在客户端，除了那些早期买了房子，中途又遭遇项目降价，哀嚎自己的真金白银蒸发了的大冤种以外，更多的人认为还不够！

房企如坐针毡，炒房客们相约法拍房市场，咱们老百姓自己的房子也没有什么流动性，这行现在哪里还有什么新鲜事可言。

今年三月份，《财经》杂志采访黄奇帆的报道热度很高，其中提到了住房结构的变化。经过30年高速发展的阶段，眼下中国房地产进入新阶段，指标出现了拐点。

14亿人口，就是我们的天花板，往后人口数量就开始减少了。而且中国的城市化率已经达到65%，几乎等同于欧洲、美国的75%，我们的城市化率实际上是把农村里的青年人和中年人抽出来，这个增长马上也到头了。

其次，老龄化也已经达到了20%以上，到了2030年会达到30%以上，甚至2050、2060会达到40-50%都有可能。

老龄人越多需要的房子就越少，反而死亡的人越多会退出许多房子来。这些都会影响住房结构，整个社会对新房子的需求会下降。

过去的一年，兰州的常住人口仅比上年末增加了1.25 万人。城镇常住人口366.35万人，城镇人口占全市常住人口比重（城镇化率）为83.56%。

而兰州的新型城镇化发展规划提出，2025年兰州常住人口城镇化率达到85%左右。在其他的城市规划中也分别提到了500万、650万的人口目标。

到去年为止，全国囤在地产商手中造好的一年以上没卖掉的房子有6亿平方米，库存很大。而我们买下来的房子，没有居住也没有出租的，投资房占比20%。90年后以来新建的商品房在老百姓手中的有300亿平米，也就是这300亿平方米有60亿是空着闲置的。

这种闲置以前每年涨20-30%，5年翻一番，手里有几套房子闲置的人在房价上涨的预期下也不怕；而开发商房子没有卖掉，后期涨价了，也会觉得反而更划算。

现在，房价不涨了，库存积压下来，需求也在萎缩。

根据克尔瑞的数据，对比二三线城市，兰州的库存压力很大，广义库存达到了8000万平方米以上规模，排在全国前10，去化周期约40个月，高于二线城市(18.05个月)平均水平。

目前，全国的人均住房面积在2020年就已经达到了50平方米。全球范围的发达国家里，这个数已经就是天花板了。

从1991年的8.07㎡到2020年的45.2㎡，三十年的时间，兰州的人均居住空间也在成倍增加。

我们过去面对的是满溢出来的需求，现在扩张到人均近50平的时候，兰州也快接近天花板了。

短期内人口数量上不去，人均居住面积和建设量在过剩，这就是我们的现状。

但是，兰州和其他城市平行对比，危旧房改造的指标和基础设施大规模建设的需求，还是很大的，比如城市的学校、医院。

目前，兰州拥有普通高等学校、专业学校、中学、小学、幼儿园、特殊教育等各类学校1635所，教职工人数82781人，专任教师65678人。不管是普通中小学还是幼儿园，城关区的密度都是最大的。

截止2020年，兰州共有医院医院116个，卫生院67个，其他卫生机构2245个，医院、卫生院床位数29530张。医生数（执业医师 执业助理医师）14883人，医院、卫生院技术人员数30821人，卫生机构技术人员41516人。

医院、医生、床位数的多少，折射的是医疗资源是否丰富。而三甲医院、百强医院的多少，代表的是医疗实力是否强劲。这几个指标，兰州和整个甘肃在全国的排名都是比较靠后的。

但是，2020年兰州每千人享有的医生数为3.4，每千人口医院床位数为6.51。人均指标上，兰州处在中游的位置。

只不过这其中，城关区集中了近乎一半的医疗资源，同时和其他城市相比，人口增长乏力，人均指标顺势就居高了。

这种资源的不均衡和需求，一定是长期的，而且未来如果人口按计划导入，就需要更多的配套去支撑人们的生活所需。

一方面是高库存的房子，一方面是低迷的人口增长，以及城市资源的需求矛盾。

整体来看，现在的大环境与几年前已经大相径庭，**的叠加，再具体到个人收入的不稳定，大家冷暖自知。

也许这就是所谓新常态，我们面临的毫无波澜的每一天，已经是最好的结果。

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