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1、自建房宅基地能否买卖：广东广州：购买宅基地建房后遭遇拆迁，能否主张赔偿？

近年来，一些城镇居民在城市待久了，就想去农村购置一处房产，节假日可以过上几天田园生活。

但是，这种购置房产的行为是不受法律保护的，一旦发生纠纷将承受不必要的损失。

近日，广州市白云区法院审结一起案件，小陈购买了农村宅基地，但转让合同因违反法律、行政法规强制性规定，被判定无效。

那么

购买价款六十多万

能要得回来吗？

房屋拆迁补偿的两百多万元

又该归谁呢？

一起来看看吧！

基本案情

小陈与老范及其家人签订了《宅基地转让协议书》，约定将座落于广州市白云区某街宅基地使用权作价58.8万元转让给小陈，如发生政府拆迁等行为，该宅基地上的一切拆迁补偿归小陈所有。后老范及家人又将上述宅基地旁边的地皮6平方米作价2.1万元及铁皮房屋作价4万元转让给小陈。

小陈受让上述地块后，兴建了一栋六层半高的房屋用于家庭居住。但之后，该地块被纳入了政府征用拆迁范围，小陈一家遂搬离并将场地移交给了政府。

小陈认为，涉案《宅基地转让协议书》违反了法律强制性规定，应属无效合同，老范一家应向其返还全部转让款、签名费并赔偿建房装修损失，故诉至法院。

原告小陈诉称

涉案转让合同无效，被告方应返还转让款65万元；我花了377万元在该宅基地上建房及装修，但得到的拆迁补偿款仅为249万元。被告方应赔偿建房、装修损失128万元；宅基地的使用权人登记为被告方，办理相关手续及领取补偿款需被告方配合，被告方以此向我索要了签名费，该签名费应返还给我。

被告老范及家人辩称

涉案地块拆迁款为249万元，已经包括了对宅基地、房屋及地上其他补偿，我方收到后已全部支付给原告。原告主张的房屋及装修损失，没有相应的证据证实，且其实际使用涉案房屋多年，产生了折旧贬值，也从中获取了租金，我方不应赔偿其建房装修损失。

我方实际收取了5万元签名费，该费用的交付是原告的真实意思表示，不存在撤销的法定事由。

原告明知涉案宅基地属于集体土地仍购买，其对于合同无效具有过错，我方不应当返还合同款。

争议焦点

1、涉案《宅基地转让协议书》是否有效？

2、被告是否需要返还宅基地转让款及利息，赔偿建房装修损失？

法院判决

关于涉案《宅基地转让协议书》的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条关于“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的规定，涉案《宅基地转让协议书》实际涉及到对农村宅基地使用权的处置，违反了法律法规的强制性规定，依法应当认定为无效。

关于返还宅基地转让款及利息、赔偿建房装修损失的问题。涉案《宅基地转让协议书》是无效合同，但因涉案宅基地及上盖建筑均已被征收拆迁，故本案不涉及返还的问题。实际上，双方因合同无效而产生的权利义务已转为拆迁补偿利益的分配。

转让协议中关于“如发生政府拆迁行为，甲方承诺该地的一切补偿受益人为乙方”的约定系双方的真实意思表示，该约定意味着双方签订协议时已预见涉案房屋被征收拆迁的可能，故对拆迁补偿利益的处分进行了明确。根据住宅拆迁补偿安置方案规定，村民住宅拆迁补偿可采用弃产补偿和安置两种方式，选择弃产补偿方式的不再安排安置。现原告已实际领取了房屋弃产补偿款、构筑物补偿款总计249万元，符合双方关于拆迁补偿利益处分的约定，原告要求完整弥补其签订无效合同导致的损失，于理不合，于法无据。故原告主张返还宅基地转让款及赔偿建房装修损失的诉讼请求，应不予支持。

关于返还签名费的问题。该费用是原告向被告支付的，事由是配合办理领取拆迁补偿款手续，虽双方对具体金额持不一致意见，但未有证据证实原告被迫向被告支付签名费，双方亦未对签名费的返还问题有明确约定，故原告要求返还签名费无事实和法律依据，应不予支持。

综上所述，法院一审判决：确认涉案《宅基地转让协议书》无效，驳回原告小陈的其他诉讼请求。

原告不服，提起上诉，广州中院二审判决：驳回上诉，维持原判。

农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，具有福利性质和保障功能，不得转让给本集体经济组织以外的人。

本案中小陈与范某一家并非同一村集体组织成员，其不具备该宅基地的使用资格，他们的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效。

在此法官提醒大家，国家对农村宅基地买卖作出了有别于国有土地的规定，在购买农村房屋前，要了解自己是否具备购买资格，慎重考虑，否则即使签订了房屋买卖合同，也属于无效合同，无权取得房屋的所有权，而且还可能需要根据自己的过错承担因合同无效造成的损失。

来源：广州市白云区人民法院

编辑：史梓敬

2、自建房宅基地能否买卖，宅基地无法出售

自改革开放后，无数农村人走出乡村，来到繁华的大城市里打拼，在多年的努力奋斗之下，很多农民也在城市里站稳脚跟，买房定居。在这一背景下，农村宅基地和自建房也出现了大范围闲置现象，为了盘活这些闲置的资源，国家近年来也在多方面探索其再利用方案，旨在让农民获得收益的基础上扩展宅基地功能。但多年来，国家一直将“禁止宅基地买卖”作为底线，这使得宅基地的实际利用盘活受限。不过如今有了一个新说法，只要符合3个条件，自建房可“自由买卖”？

01、宅基地无法出售在80年代之时，农村户口人数为9亿人，但到了本世纪初就已降至8亿人，七普数据显示，农村常住人口更是降至5.6亿人。可见，越来越多农村人已离开家乡，在新的城市扎根。不过，农民进城后，并没有将手里的宅基地退出，再加上农村人口降低，“空心村”现象也开始普及，闲置宅基地数量大大增多。根据相关统计数据来看，我国闲置宅基地占比为19%，且东部地区闲置占比最高，中部村庄最低。为了解决闲置情况，早在15年时国家就探索宅基地的再利用，18年时一号文件提出“宅基地三权分立的探索”。在过去，宅基地是无法出售的，毕竟它属于村集体共同财产，农民只有对应的使用权，没有其所有权。尽管农民可一直继承宅基地使用权，但不能私自出售，仅仅只能用来建房，不能建造厂房、仓库、养殖场等，这些都是违法行为。早在1999年时，国家就已规定城里人不得来农村购买宅基地，且本村集体外的人也无法进行宅基地买卖，只有本村集体的人才能流转。

02、符合“3个条件”，可自由流转不过随着宅基地“三权分置”的探索运用于实践中，宅基地的使用权、资格权、经营权开始独立，部分地区也展开了试点改革，只要符合3个条件，农村自建房就可“自由买卖”。1、买房需为农村户口正所谓民以食为天，土地是农民生活的根本，也关乎着农民的生活生存，就算在城市里创业失败、一无所有，农村也是自己栖息的家园。而在资本化的今天，其他行业均有资本的影子，唯独宅基地方面，国家始终没有放开资本，为的就是不让农民利益受损，不让短视的农民将宅基地、房子卖给城里人。因而，想要购买农村房屋，必须是农村户口，这是基本前提。

2、必须在试点区内宅基地“三权分置”的改革不是儿戏，国家必须保证农民利益不受任何影响才会在全国范围内推行。尽管“三权分置”理论上是为农民考虑，但难保实际运用中被钻了漏洞，因此国家并没有大范围推行“三权分置”。而根据土地管理法，宅地基使用权只能在本村集体内转让，不能转给外村人，除非外村人或城里人已将户口迁入本村集体。因而，只有试点区内，农村宅基地使用权、房屋所有权才可以跨村镇流转“买卖”，不过交易双方户口需在试点区内才行。

3、买房有宅基地资格权根据规定，宅基地交易后仍要符合“一户一宅”的原则，一个户口下不能出现2处宅基地，不然也是不符合规定的。宅基地也必须符合当地规定面积，如果一个人名下有两处或2处以上的宅基地，超过部分需交还给村集体，当然实际中政府会给予一部分补偿。而多出来的宅基地或超过面积的宅基地是无法确权的。

因而，买方如果想要购买其他村民“房屋”，那就提前申请资格权。如果没有资格权证明，那就只能先将原有的宅基地退给村集体，也就是“买新退旧”原则。不过考虑农村闲置的宅基地较多，“一户一宅”不利于沉淀资产的盘活运用，因而试点地区的农民，只要获得宅基地资格权就可自由“购买”农村房屋。当然，农民的资产无法和城里人相比，想要盘活农村闲置资产，让城里人参与进来效果更好。在这一背景下，试点地区也探索了经营权外放，市民可通过租赁农村自建房，从而拿到经营权，并通过签订租赁合同满足下乡居住、投资的需求，租赁时间最长为20年。当然，农民也可将闲置宅基地有偿退出获得一笔钱财，也可和城里人合作或交给村集体开发成农村民宿、农家乐等赚取一笔分红，以更好的盘活农村资产。不过，笔者建议大家尽量别将宅基地退出，尽管可拿到一笔补偿，但补偿金也就3-5万/亩，一旦彻底退出，那就失去了农村土地福利。

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