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1、小产权房子能买吗：“小产权房”能不能买？权威解答来了

来源：南宁晚报

无法“办证”,不能“贷款”,不可进行上市买卖……

“小产权房”能不能买权威解答来了

■本报记者 史小辉

低价的“小产权房”能买吗?这些“小产权房”存在哪些风险?近期,有不少读者来电咨询“小产权房”相关问题。为此,记者咨询了南宁市自然资源局,并就“小产权房”常见问题进行梳理,帮助市民朋友辨别意向楼盘是否为“小产权房”,避免落入“小产权房”销售陷阱。

什么是“小产权房”?

目前,法律法规对“小产权房”没有明确的定义。人们常说的“小产权房”,是指在集体经济组织产业用地上开发建设的住房。还有一种情形就是楼盘还没有开始建设,也没有取得商品房预售许可证,“投资方”就打着“商品房”的旗号进行宣传、销售的房子。其宣传即将建房的土地可能是产业用地、工业用地,均不属于可以合法建设住宅的用地。

根据有关规定,在产业用地上建设的成套住房属于违法建筑。

如何识别“小产权房”?

识别“小产权房”首先看价格,其价格明显低于市场价。

房地产开发商通过合法途径取得住宅用地时,需支付土地出让金,而“小产权房”的“投资方”通过合作建房的方式进行建设,不用支付土地出让金,不拥有土地的产权,建设资金来源于购房者的合作建房款,前期投资也较少,因此价格较低。因此,“小产权房”销售价格远远低于同区域的商品房销售价格。

其次是“小产权房”“五证”不全。“五证”即“建设用地规划许可证”“建设工程规划许可证”“建筑工程施工许可证”“商品房预售许可证”“不动产权证书”。合法合规的住宅,上述“五证”均齐全。“小产权房”是不可以对外销售的,因无法进行网签备案,是没有“商品房预售许可证”的。若意向楼盘缺乏“商品房预售许可证”,购房者就需要提高警惕了。

最后看“购房合同”,“小产权房”建设单位与购房者签订的不是《商品房买卖合同》,而是《三产用地联营合同》《集体土地联营合同》《合作建房合同》等。“小产权房”的“购房合同”中,一般不写明办结《不动产权证书》的年限等内容。

购买“小产权房”存在哪些风险?

一方面,“小产权房”往往以合作建房合同代替购房合同。合作建房合同本身涉嫌非法转让集体土地,不能办理不动产登记,不受法律保护,未来在落户、入学及遗产继承时由于缺乏产权会遇到许多麻烦。

另一方面,由于“小产权房”的“投资方”建设资金无法得到保证,容易出现中途停建、项目烂尾的情况。例如建设单位资金链断裂跑路,甚至有的建设单位并不打算进行实质性建设,而是以“预售”“小产权房”的名义圈钱敛财后跑路,导致购房者蒙受巨大经济损失。

目前南宁如何监管“小产权房”?

今年以来,南宁市印发实施《南宁市房地产市场专项整治方案》。按属地管理原则,各城区政府、开发区管委会作为主体责任人,对辖区内的“小产权房”开发建设销售情况进行清查,依法依职责对违法行为进行全面查处。下一步,南宁市将制定出台可行性强的政策措施,建立健全“小产权房”整治工作长效机制。

为了帮助市民朋友更好地鉴别意向购买的房屋是否属于“小产权房”,目前,南宁市自然资源局已在局网站首页增设“集体建设用地供地情况查询”栏目,市民朋友可以通过访问市自然资源局网站(http://180.141.91.32/jtjsydgdqkcx.htm)查询相关信息。

2、小产权房子能买吗，一般的小产权房可以买吗

来源：江西高院 法务之家

相信不少人

都有购买小产权房的经历

这类房子到底能不能买？

有哪些风险？

今天一次性讲清楚！

什么是小产权房

实际上

小产权房是违章、违法建筑

具体可参考以下三种

但农村经常会出现

宅基地房的售卖情况

合法吗？

此类房屋只能转让使用权

不可买卖

同时转让需满足以下四点：

一、需经本村村民委员会同意和乡级政府批准；

二、转让人与受让人同为本村村民；

三、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；

四、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。

买小产权房有风险！

很多人因为价格便宜

而购买小产权房

但你知道吗

购买小产权房有很多风险！

01没办法办理房产证

（1）双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同，没办法在房管局备案;（2）开发商未缴纳土地出让金等费用，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房人不能取得房产证;（3）即便有证，也不是真正意义上的房产证，部分是镇政府或村委会出具的证，部分是绿本的房地产权共有(用)证，享有的权利完全不一样。

02难以规避“一房多卖”风险

因为小产权房无法进行不动产登记，所以买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售。

03脱离监管质量难以保证

大多小产权房有严重的安全隐患，建设标准不达标的事情屡屡发生。

04购房时无法进行银行贷款

不动产抵押以登记为生效要件，小产权房没办法抵押登记，银行自然也就没办法设立抵押权。

05套现困难，难以转让

小产权房不能办理变更登记，这意味着房屋的物权人还是卖方。

06小产权房难分割

因为购房人对于小产权房没有所有权，所以不管是离婚，还是继承，法院很可能不对小产权房进行处理。

07有可能被无偿征用或者征收

小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的，涉嫌违法用地;小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的，涉嫌违法建设。

08随时面临业主“违约风险”

在面临拆迁或者地段价格暴涨的时候，卖方很有可能以签订的合同无效为由进行毁约。

已经买了小产权房合同有效吗？

根据现行法律

2种情况有效

3种情况无效

有效：

一、本集体组织成员之间买卖小产权房；

二、将房屋出售给本乡镇以外的人员，取得有关组织和部门的批准。

无效：

一、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房；

二、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房；

三、小产权房未办理抵押登记。

买房的时候，如何区分正规的商品房和小产权房?

买房时主要看销售方有无“五证”，即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。

有“五证”的就是正规商品房，没有“五证”或缺少“五证”之一的就是小产权房。

买房需谨慎！

小编提醒大家

一定要通过合法途径购买房产

别为了一时便利或省钱

就购买小产权房。

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